Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Внегласный запрет перевод из жилого в нежилое

Внегласный запрет перевод из жилого в нежилое

Внегласный запрет перевод из жилого в нежилое

Оглавление:

Нужно ли согласие собственников других квартир в доме


Некоторые сложности перевода жилой квартиры в нежилое помещение связаны с порядком получения согласия собственников других квартир в многоквартирном доме на такой перевод. Сразу следует отметить, что такое согласие, вопреки распространенному мнению, нужно не во всех случаях.

Согласие потребуется только тогда, когда такой перевод недвижимости из одной категории в другую затрагивает общую собственность владельцев квартир (например, лестницы, лифты, межквартирные лестничные площадки, технические этажи, подвалы, крыши, несущие и ограждающие конструкции данного многоквартирного дома и другое общее имущество, предназначенное для обслуживания нескольких (более одного) помещений в этом доме).Например, если владелец переводимой квартиры планирует занять участок, находящийся вблизи дома или сделать пристрой к зданию, согласие всех собственников жилья необходимо. При этом согласие нужно получать именно у собственников квартир многоквартирного дома, даже если они в нем давно не проживают, а не у лиц, проживающих в данный момент в квартире.На практике, проще всего получить необходимое согласие жильцов в тех домах, где имеется ТСЖ (товарищество собственников жилья). В этом случае заинтересованному лицу нужно обратиться с заявлением о включении вопроса о переводе жилья в повестку дня первого очередного заседания всех членов ТСЖ либо попросить о назначении внеочередного заседания.

Данное заявление подается в специальные органы управления ТСЖ.

При этом решение вопроса о переводе жилья в другую категорию будет зависеть не от количества собравшихся на заседании жильцов, а от простого большинства голосов всех присутствующих на собрании жильцов.Если в доме ТСЖ не создано, то решить вопрос о переводе и получить согласие жильцов немного сложнее. Это связано с тем, что единого органа, действующего от имени собственников квартир в доме, не существует.

Поэтому заинтересованному лицу придется самостоятельно инициировать и собирать собрание собственников жилья. При этом, согласно нормам Жилищного кодекса (ст. 45 пункт 2), внеочередное собрание всех собственников жилья в многоквартирном доме будет считаться правомочным, только если собралось более 50% собственников.

Решение принимается большинством голосов собравшихся.

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

  1. наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,
  2. фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В ЖК РФ появится отдельный кворум ОСС по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч.

2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.Важное изменение претерпит и ч. 3 ст. 45 ЖК РФ о кворуме общего собрания. В настоящее время ОСС считается правомочным всегда при одном условии: если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа голосов. Согласно законопроекту № 542922-7, в этой части ЖК РФ появится уточнение.
Согласно законопроекту № 542922-7, в этой части ЖК РФ появится уточнение.

Если собрание проводится по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, кворум будет зависеть от количества подъездов в доме:

  1. в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме доме;
  2. в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ голосов от общего числа голосов таких собственников. .

Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос. Соответствующее условие в принятие решений на ОСС будет внесено в ст. 46 ЖК РФ.

Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения

Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей.

С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми.

Согласно , с 1 октября 2020 года вносятся изменения в : в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.Хозяевам уже действующих в МКД хостелов и гостиниц придётся переводить помещения в статус нежилых, а после подписания и вступления в силу законопроекта – спрашивать разрешение на ведение такого бизнеса у всех жителей дома.

Жилое в нежилое: регулирование или запрет?

Незадолго до наступления нового 2020 года был опубликован Закон РФ «О внесении изменений в Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме” (далее – Закон от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ или просто Закон). Он приравнял нежилые помещения в многоквартирных жилых к жилым помещениям с точки зрения их переустройства и перепланировки.

Казалось бы, новый подход можно только приветствовать: установление общих правил для жилых и для нежилых помещений свидетельствует о сближении их правового режима, что в перспективе способно привести к установлению общих правил…Но такой вывод был бы преждевременным, поскольку Закон от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ на самом деле лишь усиливает запретительное регулирование в жилищной сфере.

Просто законодатель на сей раз использовал завуалированную форму запрета, да еще добавил социальной риторики. И в самом деле, значительная часть общества в последние годы негативно относится к запретам (опять запрет, сколько можно, только их и вводят, а где же дозволение, свобода?!). Правда, меньше их не становится… Так почему бы ни поступить более аккуратно, да ещё позвать на помощь некоторых «либералов», тех, кто готов пойти на ограничение прав собственников в широких пределах.

Тем более что сторонников «консервативной» в рыночном смысле повестки у нас мало.В чём смысл Закона от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ? Во-первых, в некоторых нормах РФ (далее — ЖК РФ) термин «жилые помещения» заменяется на «помещения в многоквартирном доме». Тем самым РФ начинает регулировать отношения по поводу нежилых помещений, но в отношении не всех, а только тех, которые находятся в многоквартирных жилых домах.

Нежилых зданий и нежилых помещений в последних новый закон не касается. Так что полное единство в регулировании всё равно не будет достигнуто.

Замена «жилых помещений» на «помещения в многоквартирном доме» произведена в РФ лишь в части переустройства и (или) перепланировки.Поэтому в остальных случаях нормы РФ на нежилые помещения в многоквартирных домах, вроде бы, распространяться не должны, если иное прямо не предусмотрено (например, в части, касающейся осуществления прав на общее имущество многоквартирного дома и управления им). Хотя, конечно, было бы лучше, если бы об этом было сказано прямо. Так что отношения по поводу нежилых помещений, не находящихся в многоквартирных жилых домах, по-прежнему остаются без полноценного регулирования.

Это позволяет судам применять к ним правила о жилых помещениях по аналогии, что имеет, разумеется, казуистический характер и далеко не всегда оправданно.Помимо приравнивания нежилых помещений к жилым в части переустройства и (или) перепланировки, Закон от 27 декабря 2018 г.

№ 558-ФЗ содержит еще одну значимую для практики норму, а именно, изменение в ЖК РФ.

Смысл его состоит в том, что если «переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, для их проведения нужно предоставить также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку», предусмотренном ЖК РФ.Казалось бы, ничего нового… Исходя из общих подходов ГК РФ общее имущество многоквартирного жилого дома, находящееся в долевой собственности, нельзя передать в индивидуальную собственность при отсутствии согласия кого-либо из сособственников.
Смысл его состоит в том, что если

«переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, для их проведения нужно предоставить также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку»

, предусмотренном ЖК РФ.Казалось бы, ничего нового… Исходя из общих подходов ГК РФ общее имущество многоквартирного жилого дома, находящееся в долевой собственности, нельзя передать в индивидуальную собственность при отсутствии согласия кого-либо из сособственников.

Иное означало бы необоснованное лишение права собственности, ведь распоряжение общим имуществом возможно лишь с согласия всех ( ГК РФ). Правда, на протяжении десятилетий никто не спрашивал согласия сособственников при переводе жилых помещений в нежилые.

Достаточно было соблюдения определённой процедуры и принятия уполномоченным государственным органом соответствующего решения.

Я уж не говорю о многолетней практике приватизации частей общего имущества многоквартирных домов под видом продажи обособленных нежилых помещений.В результате первые, а то и вторые, этажи многих жилых домов превращались в нежилые помещения, будучи порой для этого непригодными. Условия проживания людей в таких домах, как правило, ухудшались. И вот теперь к запрету переводить в нежилые не пригодные для этих целей помещения (который существовал и ранее, просто игнорировался), решили, что нужно получать согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, если происходит изъятие части общего имущества с превращением его в индивидуальное.

И тут, как всегда, дьявол прячется в деталях, а именно, что будут понимать под «присоединением части общего имущества».Возьмём, например, наиболее часто встречающуюся ситуацию, когда квартиру превращают в нежилое помещение, прорезая вместо окна дверь и пристраивая к ней внешнюю лестницу.

Формально тут, вроде бы, площадь общего имущества многоквартирного дома не уменьшается (узкий вариант толкования). Другое дело, когда коридор, ведущий к нескольким квартирам, которые скупили и превращают в нежилое помещение, присоединяют к последнему.

Но интуиция мне подсказывает, что такое логичное толкование практика будет стремиться расшатать.

Уж больно хочется в последние годы уполномоченным государственным или муниципальным органам расширять сферу своего усмотрения. И они будут требовать согласия всех сособственников и тогда, когда в этом нет необходимости, хотя бы для того чтобы избежать возможных упрёков в нечистоплотности.Ведь основные стрелы критики процедуры превращения жилых помещений в нежилые будут, при узком варианте толкования, бить мимо цели.

Случаев, когда к создаваемому нежилому помещению «прирезаются» куски общего имущества многоквартирного дома, не так много.

Гораздо больше случаев, когда нежилое помещение создается в рамках уже существующей квартиры, а применительно к ней регулирование не меняется.

Правда, можно понимать под присоединением части общего имущества любое изменение границ или даже кадастрового плана (широкий вариант толкования), однако будет трудно обойти то обстоятельство, что и стена, и дверь, и окно – будут общим имуществом, – пусть и технически различным. В общем, поживём-увидим.Но на этом перечень сюрпризов не заканчивается: в Законе от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ появилась фраза о

«протоколе общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме»

, предусмотренном ЖК РФ.

Начнём с того, что в ЖК РФ нет ни слова о протоколе, а идёт речь лишь о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Теперь же нужен ещё и протокол общего собрания, причём неясно, должны ли на это собрание явиться все собственники.Как показывает мой опыт, получить согласие всех – неимоверно трудная задача. Во-первых, собственники считают, что не должны давать согласие «просто так», а лишь за некое встречное предоставление – деньги, ремонт общего имущества и т.п. Причём многие считают дачу согласия одним из немногочисленных имеющихся у них способов «заработать», поэтому выдвигают завышенные требования.

Механизм их уменьшения в РФ не предусмотрен. Во-вторых, некоторые собственники принципиально не дают никаких согласий, часто просто «из вредности». Наконец, в-третьих, порой собственников банально не найти.Если же помимо согласия всех собственников нужна ещё и явка всех их на собрание, то такое решение почти никогда не будет принято.

Проблема на практике сейчас – собрать хотя бы половину собственников (кворум бывает крайне редко…). Правда, решения собрание может принимать и очно-заочным голосованием, однако вряд ли можно совместить такое голосование с одновременной дачей согласия на изменение размера или границ общего имущества многоквартирного дома. Это должно быть сделано разными документами.

К тому же, РФ вообще не предусматривает никакой процедуры для участия в собрании всех собственников помещений, а не какой-то их части. Допустим, собственники уже дали согласие в простой письменной форме.

Как собрание проверит, что это сделали именно они?Если же требуется обычное решение собрания со стандартным кворумом, то непонятно, в чём состоит его смысл, если все собственники уже согласились на перепланировку (переустройство). Для того, чтобы можно было начать собирать их согласия?

Но об очерёдности действий в Законе от 27 декабря 2018 г.

№ 558-ФЗ ничего не сказано. Оптимальным по времени может быть достижение договорённости с 50 % собственников, принятие решения общего собрания и далее сбор согласий оставшихся без какой-либо уверенности достичь искомого результата. Риски для тех, кто желает перевести жилое помещение в нежилое с использованием части имущества многоквартирного дома, здесь крайне высоки, поэтому можно вести речь не о регулировании, а о фактическом запрете соответствующих действий.Проблема перевода жилых помещений в нежилые (но не наоборот) связана с теми неудобствами, которые создают нежилые помещения в жилых домах.
Риски для тех, кто желает перевести жилое помещение в нежилое с использованием части имущества многоквартирного дома, здесь крайне высоки, поэтому можно вести речь не о регулировании, а о фактическом запрете соответствующих действий.Проблема перевода жилых помещений в нежилые (но не наоборот) связана с теми неудобствами, которые создают нежилые помещения в жилых домах.

Хорошо помню, как под помещением Управления юстиции Санкт-Петербурга, где я тогда служил, в конце 90-х годов был открыт китайский ресторан, и весь дом пропах кунжутным маслом.

Находиться в нём было некомфортно, причём ситуацию не исправило и сооружение отдельного воздуховода из кухни ресторана.

Просто это был старый петербургский жилой дом с деревянными перекрытиями, через которые просачивались любые запахи.

И полномочий государственных органов было вполне достаточно для того, чтобы предотвратить нарушение жилищных прав. Просто эти органы бездействовали…, а о мотивах их бездействия гадайте сами.Однако законодатель решил пойти по пути фактического запрета преобразования жилых помещений в нежилые с использованием общего имущества многоквартирного доме, видимо, понимая, что улучшить администрирование ему не под силу: государственные и муниципальные органы будут по-прежнему закрывать глаза на то, как используются нежилые помещения в жилых домах. Так что проблемы в данной сфере, на мой взгляд, сохранятся.

А над способом их решения всем нам ещё предстоит подумать.

Перевод в нежилой фонд

Здравствуйте!

В соответствии с ч. 3 ст. 22 ЖК РФ Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.В статье 23 ЖК РФ установлен порядок перевода жилого помещения в нежилое ч. 2: Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:1) заявление о переводе помещения;2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).Опять же если считать выход лестницы и козырька границами помещения — то тогда изменяется…Тверитин Денис ВалерьевичВ Вашем случае границы помещения никаким образом не меняются, в Администрации Вас вводят в заблуждение.

Также и не требуется 100 % согласия собственников МКД, нормами ЖК РФ это не предусмотрен. Вам необходимо получить в Администрации письменный отказ в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения и обжаловать его в судебном порядке. Согласование отдельного входа в помещение стоматологической клиники со стороны лицевого фасада и пешеходной дорожке (если таковая будет) необходимо согласовать с Комитете по благоустройству.

имеется положительная судебная практика по аналогичным делам, например: РЕШЕНИЕДело № 2-3890/2013 Судья Выборгского районного суда г. Санкт-Петербурга Гребенькова Л.В.,при секретаре Демура М.И.,рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению К.П.В. о признании незаконным отказа Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения и обязании согласовать переустройство и перепланировку жилого помещения,УСТАНОВИЛ:К.П.В.

обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме – , обязании Администрации Выборгского района совершить необходимые действия, направленные на перевод квартиры из статуса жилого помещения в статус нежилого помещения в целях использования в качестве магазина промышленных товаров.Мотивировал свои требования тем, что заявитель является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: . Указанная квартира была приобретена с целью открытия магазина промышленных товаров.Для подготовки документов по переводу квартиры в нежилой фонд, а именно, для разработки проекта устройства двух новых отдельных входов в помещения магазинов со стороны лицевого фасада здания и двух пешеходных дорожек к отдельным входам, необходимо разрешение Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга.ДД.ММ.ГГГГ КГА, рассмотрев обращение собственника, выдал разрешение на разработку проекта устройства двух новых отдельных входов в помещения магазинов со стороны лицевого фасада здания и двух пешеходных дорожек к отдельным входам по указанному адресу. (л.д. 26).Заявителем был заказан проект устройства двух новых отдельных входов в помещения магазинов со стороны лицевого фасада здания и двух пешеходных дорожек к отдельным входам в помещение, расположенное по адресу: .Проект устройства двух новых отдельных входов в помещения магазинов со стороны лицевого фасада здания и двух пешеходных дорожек к отдельным входам в помещение разработан ООО «», имеющим свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации.

Указанный проект учитывает все рекомендации и предписания КГА.

(л.д. 84-103).ДД.ММ.ГГГГ Комитет по благоустройству Санкт-Петербурга согласовал устройство двух новых отдельных входов в помещения магазинов со стороны лицевого фасада здания и двух пешеходных дорожек к отдельным входам согласно плану. (л.д. 34)

«Проект перепланировки с разделением квартиры под магазин промышленных товаров для подготовки документов при переводе в нежилой фонд»

разработан ООО «».

(л.д. 12-83).ООО «» был разработан проект перепланировки квартиры под магазин промышленных товаров. Задачей настоящего обследования являлось определение технического состояния основных несущих и ограждающих конструкций квартиры по адресу: , в связи с переводом ее в нежилой фонд.

По результатам обследования специалисты пришли к выводу о том, что устройство двух новых отдельных входов в помещения магазинов и замена оконных заполнений на витринные с понижением нижней отметки со стороны лицевого фасада здания, устройство двух пешеходных дорожек к отдельным входам в помещение, возможно.После подготовки всех документов, которые предусмотрены ч.

2 ст. 23 ЖК РФ, заявитель обратился в межведомственную комиссию Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга с заявлением о согласовании проекта перепланировки квартиры по адресу: .ДД.ММ.ГГГГ Администрация Выборгского района уведомила собственника помещения об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения. (л.д. 8).Согласно указанному уведомлению администрации, основанием для отказа в согласовании перепланировки жилого помещения послужило Постановление Госстроя России от 29.09.2003 г. № 170, а именно, п. 4.2.4.9. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда; отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме; не представлены технические условия на подключение к инженерным сетям дома.Заявитель полагал отказ Администрации Выборгского района в согласовании перепланировки жилого помещения, расположенного по адресу: , незаконным, указав, что в соответствии с пунктом 4.2.4.9 Правил эксплуатации жилищного фонда в РФ, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170 не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы.

Данный запрет вызван тем, что в результате расширения существующих проемов, либо при пробивании новых проемов, возможно ослабление несущих способностей несущих конструкций крупнопанельных и крупноблочных зданий.Вместе с тем, данные правила не содержат какого-либо запрета на устройство прохода в существующих оконных проемах, если такое устройство не связано с расширением данных проемов, и возможно за счет разбора части подоконного пространства.Проектом предусмотрено именно такое устройство двух входных проемов, то есть без расширения оконного проема, за счет разбора части подоконного пространства.

Участок подоконного пространства не предназначен для восприятия нагрузок от выше расположенных конструкций т.е. образуемые в нем реакции опор на нагрузки не учитываются в существующей схеме здания.

Устройство дверных проемов согласно Проекту будет соответствовать требованиям нормативно-технической документации, не изменит расчетную схему стены здания и, следовательно, не окажет влияния на целостность конструктивных элементов здания.Таким образом, устройство проемов в соответствии с проектом не повлияет на несущие способности стены, и не повлечет создания угрозы жизни и здоровью граждан.Выводы о технической безопасности устройства входов в полном объеме подтверждаются содержанием проекта, и фактом надлежащего согласования проекта без замечаний в установленном законодательстве порядке с уполномоченными контролирующими органами.Все необходимые технические условия на подключение к инженерным сетям дома получены в установленном порядке.Согласно пункту 6.2.12. Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге от 14.09.2006 № 1135 в связи с изменением характера использования помещений допускается реконструкция лоджий первого этажа зданий с изменением отдельных, характеристик их устройства и оборудования в соответствии с проектным решением, согласованным с КГА, а для объектов культурного наследия, зданий и сооружений, расположенных в зонах охраны объектов культурного наследия — с КГИОП, а также с собственниками зданий и сооружений.Как следует из буквального содержания данной нормы — реконструкция лоджий первого этажа зданий с изменением отдельных характеристик их устройства и оборудования допускается в соответствии с проектным решением, согласованным с КГА. Из материалов проекта следует, что необходимые согласования проектных решений были надлежащим порядком получены в КГА, с проставлением в проекте необходимых согласовательных штампов и виз.В соответствии с пунктом 6.2.12 Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге от 14.09.2006 года № 1135 в том случае, если подобные строительные работы предполагаются в отношении лоджии помещения, входящего в состав здания, сооружения, являющихся объектами культурного наследия, необходимо дополнительное согласование с КГИОП, а также с собственниками зданий и сооруженийМногоквартирный жилой , в котором расположена Квартира — согласно справке КГИОП от ДД.ММ.ГГГГ № не относится ни к числу выявленных объектов культурного наследия, ни к числу объектов культурного наследия федерального, регионального или местного значения.

Дом расположен вне границ зон охраны объектов культурного наследияТаким образом, возложение на заявителя обязанности по согласованию проектных решений в соответствии с пунктом 6.2.12. указанных Правил с собственниками здания — многоквартирного жилого дома, в котором расположена квартира, является незаконным.ДД.ММ.ГГГГ заявитель уточнил требования, просил признать незаконным отказ в согласовании переустройства и перепланировки квартиры, обязать администрацию Выборгского района согласовать переустройство и перепланировку жилого помещения в нежилое.

(л.д. 200-203).Представитель заявителя явился в судебное заседание, заявление поддержал.Представитель заинтересованного лица Администрации Выборгского района не явился в судебное заседание, допрошенный ранее, возражал против удовлетворения заявления, просил рассмотреть дело в его отсутствие.Суд, изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, эксперта, приходит к следующим выводам.Судом установлено, что К.П.В. является собственником квартиры по адресу: , на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

(л.д. 19-21).Из заявления К.П.В. следует, что указанная квартира была приобретена с целью открытия магазина промышленных товаров.Статьей 288 ГК РФ установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое, перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.Статьей 22 ЖК РФ определены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.В ст.

23 ЖК РФ установлен исчерпывающий перечень документов, необходимых для решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое.Для подготовки документов по переводу квартиры в нежилой фонд, а именно, для разработки проекта устройства отдельного входа в помещение, необходимо разрешение Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга.ДД.ММ.ГГГГ КГА, рассмотрев обращение собственника, выдал разрешение на разработку проекта устройства двух новых отдельных входов в помещения магазинов со стороны лицевого фасада здания и замене оконных заполнений на витринные с понижением нижней отметки со стороны лицевого фасада здания.

(л.д. 26).К.П.В. был заказан проект устройства отдельного входа в жилое помещение, расположенное по адресу: .Проект устройства отдельного входа разработан ООО «»», имеющим свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации. (л.д. 84-103)ДД.ММ.ГГГГ Комитет по благоустройству Санкт-Петербурга согласовал устройство двух новых отдельных входов в помещения магазинов со стороны лицевого фасада здания и двух пешеходных дорожек к отдельным входам согласно плану.

(л.д. 34)ООО «» был разработан проект перепланировки с разделением квартиры под магазины промышленных товаров. Задачей настоящего обследования являлось определение технического состояния основных несущих и ограждающих конструкций квартиры по адресу: , в связи с переводом ее в нежилой фонд.

По результатам обследования специалисты пришли к выводу о том, что устройство двух новых отдельных входов в помещения магазинов и замена оконных заполнений на витринные с понижением нижней отметки со стороны лицевого фасада здания, устройство двух пешеходных дорожек к отдельным входам в помещение, возможно.После подготовки всех документов, которые предусмотрены ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, заявитель обратился в межведомственную комиссию Санкт-Петербурга с заявлением о согласовании проекта перепланировки квартиры по адресу: .ДД.ММ.ГГГГ Администрация Выборгского района уведомила собственника помещения об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения.

(л.д. 8).Согласно указанному уведомлению администрации, основанием для отказа в согласовании перепланировки жилого помещения послужило Постановление Госстроя России от 29.09.2003 г.

№ 170, а именно, п. 4.2.4.9. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда; отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме по вопросу изменения режима использования земельного участка; не представлены технические условия на подключение к инженерным сетям дома.Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «» (л.д. 128-157) из результатов выполненного в настоящем исследовании расчета следует, что принятое в проекте ООО «» решение по устройству входа в помещение не обеспечивает прочность наружной стены данного помещения при тех параметрах материала стены, которые указаны в данном проекте, соответственно не обеспечена безопасность эксплуатации помещения Н 1-22.3 и конструкций всего дома, расположенных выше названного помещения. Возможное устройство входов согласно представленному в материалы дела проекту ООО «» перепланировки корпус № по не является безопасным.

Для выполнения требований механической безопасности конструкций входа в помещение необходимо внести в проект, разработанный ООО «», следующие исправления и дополнения:— ширину проёма входа в помещение принять равной ширине оконного проёма в данном помещении, т. е. м, сохраняя при этом простенок шириной м между существующим проемом выхода на лоджию и оконным проёмом;— в случае расширения проектируемого проёма входа до суммарной ширины существующих оконного проёма м, простенка м и дверного проёма , т.

е. в сумме м, необходимо в составе проекта разработать усиление вновь образуемого проёма конструктивными элементами, размеры которых должны быть приняты по расчету;— для обеспечения безопасности эксплуатации обоих входов в помещения Н и , предусмотренных проектом, разработать в составе проекта перепланировки детальные чертежи узлов и конструктивных элементов двух крылец (входной площадки, ступеней, металлического каркаса, фундаментов).

Чертежи и текстовые указания на них должны определять геометрические размеры всех конструктивных элементов, их материалы, сечения, армирование, спецификации, меры защиты от коррозии.С учетом рекомендаций, данных в указанном заключении эксперта, проект ООО «» был доработан, в него были внесены изменения.Согласно заключению специалиста ООО «» № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 158-193) из результатов выполненного в настоящем исследовании расчета следует, что принятое в проекте ООО «» с учетом представленных изменений к проекту шифр №, разработанных ООО «» в году решение по устройству входа в помещение Н и обеспечивает прочность наружной стены данного помещения.

Соответственно обеспечена безопасность эксплуатации указанных помещений и конструкций всего дома, расположенных вышеназванных помещений.Возможное устройство входов согласно представленному в материалы дела проекту ООО «» перепланировки и изменений к проекту шифр №, разработанных ООО «» в году является безопасным.Как показано в исследовании по первому вопросу данного заключения, устройство входов согласно представленному в материалы дела проекту ООО «» перепланировки и изменениям к проекту шифр №, разработанным ООО «» в году является безопасным.Такое устройство входов не нарушает требование пп. 1 п. 6 ст. 3 ФЗ РФ № 384 (требование механической безопасности) и поэтому не нарушает права и законные интересы граждан и не создаст угрозу их жизни и здоровью.Возможное устройство входов согласно проекту перепланировки , разработанном ООО «» и изменениям к проекту шифр №, разработанным ООО «» в г., не нарушит права и законные интересы граждан и не создаст угрозу их жизни и здоровью.В судебном заседании был допрошен эксперт ФИО4, который пояснил, проводил экспертизу на основании определения суда, а также давал заключение как специалист.

В первоначально разработанном проекте ООО «» были выявлены недостатки, указанные недостатки были устранены, заявитель представил на исследование проект с изменениями.

В первоначальном проекте не было учтено, что панель может обрушиться вниз. В результате внесенных изменений в проект была изменена конструкция крыльца и в настоящее время панель может быть разрезана пополам. Решение по устройству входа в помещение обеспечивает прочность наружной стены данного помещения.

Соответственно обеспечена безопасность эксплуатации указанных помещений и конструкций всего дома.

Дверной проем разделен простенком, проект предусматривает разборку простенка, что влекло бы перегрузку верхней части панели, эксперт предложил сохранить простенок и сделать его той ширины, которая была, и разработать конструктивные мероприятия, оставить ширину проема и проход через оконный проем. Целостность конструкции усиливает конструкция крыльца.Суд полагает отказ Администрации Выборгского района в согласовании перепланировки жилого помещения, расположенного по адресу: , незаконным по следующим основаниям.Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилое помещение в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (п.1 ст.23 Жилищного кодекса РФ).В соответствии с п.2 ст.22 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких – либо лиц.Согласно проектной документации в ходе проектируемой перепланировки предполагается устройство двух отдельных входов в помещения магазинов со стороны лицевого фасада здания и двух пешеходных дорожек к отдельным входам согласно плану.Проектная документация разработана ООО «» в соответствии с действующими нормами, правилами и стандартами. Технические решения, принятые в рабочих чертежах, соответствуют требованиям экологических, санитарно — гигиенических, противопожарных и других норм, правил и государственных стандартов, действующих на дату выпуска, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта при соблюдении предусмотренных рабочими чертежами мероприятий.Проектное решение обусловлено основными габаритными размерами, положением несущих конструкций, требованиями СНиП, а также указаниями заказчика по составу и функциональной взаимосвязи помещений.Проектная документация согласована с КГА и со всеми заинтересованными службами.

При этом в согласованном проекте указано, что технические решения, принятые в проекте, соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации, обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объектов.По мнению суда, проект перепланировки квартиры по адресу: , полностью обеспечивает сохранность существующих строительных конструкций. При условии соблюдения проектных решений, переустройство и перепланировка не окажет отрицательного влияния на сложившиеся техническое состояние и эксплуатационную пригодность жилого дома по адресу: .Исходя из п.

4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от ДД.ММ.ГГГГ №, не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы.Согласно представленным документам, в квартире по адресу: , в помещении проектом для устройства входа предусмотрена разборка части стены под существующим оконным проемом без увеличения ширины проема, в данном проеме устанавливается наружный дверной блок. В помещении с учетом внесенных в проект изменений предусмотрена разборка участка стены под оконным проемом шириной см с сохранением простенка шириной см.Согласно проекту расположение квартиры в указанном доме позволяет устроить дверные проемы с непосредственным выходом наружу через один из оконных проемов.При организации отдельных входов, то есть при демонтаже подоконной части строго в габаритах существующего оконного проема без его расширения, полностью обеспечивается сохранность существующих строительных конструкций, перепланировка квартиры, при условии соблюдения проектных решений, не окажет отрицательного влияния на сложившееся техническое состояние и эксплуатационную пригодность жилого дома по адресу: .Таким образом, исходя из представленных документов – проекта устройства отдельных входов, проекта перепланировки квартиры по адресу: , имеется техническая возможность оборудовать доступ к переводимому помещению путем обустройства двух отдельных входов.Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г.

№ 170, содержат п. 4.2., который называется «Стены». П. 4.2. содержит отдельные пункты, которые регулируют техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций стен в зависимости от различных материалов, а именно, п.

4.2.1. — стены каменные (кирпичные, железобетонные), п.

4.2.2. — стены деревянные, п.4.2.3. — отделка, п. 4.2.4. — балконы, козырьки, лоджии и эркеры.Подпункт 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда регулирует вопросы установки окон, крепления оконных и дверных коробок, а также крепления к панелям наружных стен трамвайных, троллейбусных и других оттяжек.

Указанный подпункт не относится к вопросам перепланировки жилого помещения, а, следовательно, ссылка на этот подпункт в отказе Администрации района неправомерна.Указанные правила содержат специальные пункты — п.1.7.1.

и 1.7.2., которые регулируют вопросы перепланировки и предполагают любую перепланировку, которая не ведет к разрушению здания, в том числе изготовление проемов, укрупнение и разукрупнение квартир, что, в любом случае, требует устройства новых дверных проемов.Таким образом, незаконным является отказ Администрации Выборгского района в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения со ссылкой на п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, так как согласно представленному проекту не предусматривается расширение или пробивка проема в переводимой квартире.В качестве оснований отказа Администрация Выборгского района указала, что собственником не представлены технические условия на подключение к инженерным сетям дома.

При этом отсутствует указание на нарушение конкретных норм.Требование о получении технических условий является незаконным и неправомерным, так как не предусмотрено строительными нормами и/или правилами при подготовке проекта и согласовании проекта переустройства жилого помещения в нежилое.По мнению суда, с учетом заключения эксперта и специалиста, представленный проект соответствует всем требованиям строительно-технической документации, жилищному законодательству и Правилам и нормам содержания жилищного фонда.С учетом того, что проектная документация соответствует всем действующим градостроительным и жилищным требованиям, то у МВК Администрации Выборгского района отсутствовали основания для отказа в согласовании перепланировки жилого помещения.Действия Администрации Выборгского района затрагивают права и законные интересы заявителя, создают препятствия для осуществления предпринимательской деятельности.В связи с чем, имеются основания для удовлетворения требований заявителя о признании незаконным отказа администрации Выборгского района Санкт-Петербурга в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения и обязании согласовать переустройство и перепланировку жилого помещения.На основании изложенного, руководствуясь ст.

ст. 194-198 ГПК РФ, судРЕШИЛ:Признать незаконным отказ Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения, расположенного по адресу: .Обязать Администрацию Выборгского района согласовать переустройство и перепланировку жилого помещения, расположенного по адресу: .Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца.Судья

Возможен ли перевод квартиры в нежилой фонд без голосования жильцов по новым правилам ЖК РФ?

Здравствуйте, Елена! В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч.

3 ст. 36 Жилищного кодекса). Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу относятся не только помещения, но и следующее имущество: 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

К ограждающим несущим конструкциям многоквартирного дома согласно Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 N 491

«Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»

включаются: фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции). Как разъяснило Министерство экономического развития в своем письме от 03.11.2011 N ОГ-Д23-1928: Таким образом, руководствуясь положениями норм вышеуказанного действующего законодательства и Постановлением ФАС Центрального округа от 09.03.2010 по делу N А62-3323/2009, Департамент недвижимости Минэкономразвития России считает, что в случае если перевод спорного помещения в нежилое предполагает обустройство отдельного входа путем разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, относящейся к общей долевой собственности, а также использование придомовой территории при оборудовании отдельного входа, влекущее изменение объекта и режима пользования частью земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, относящегося к общей долевой собственности собственников помещений в этом доме, то планируемая для перевода в нежилое помещение реконструкция допускается только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома.С уважением, Гриневич Анна.

Шаг 10. Использование нежилого помещения

Получив выписку ЕГРН на нежилое помещение, вы можете его использовать по назначению – открывать магазин или офис, сдавать в аренду.

Для этого вам предстоит проходить отдельные согласования, получать лицензии, соблюдать иные требования закона.

Вот что предписывает статья 23 ЖК РФ: при использовании помещения после его перевода в качестве нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в МКД. Главное условие – не допускать нарушения интересов владельцев других объектов в МКД, не вести производственную деятельность, не осуществлять работы с опасными или вредными факторами.

Нежилое помещение является вашей собственностью.

Поэтому вы можете его продать в любой момент, сдавать в аренду без согласия собственников МКД.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение

Порядок перевода нежилого помещения в жилое помещение регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ.

Для перевода нежилого помещения в жилое в первую очередь необходимо проверить, соблюдаются ли условия такого перевода: помещение не должно быть обременено правами третьих лиц и должно соответствовать установленным требованиям. Для перевода нежилого помещения в жилое помещение собственник помещения или уполномоченное им лицо (представитель) представляет в орган, осуществляющий перевод помещений (далее — орган местного самоуправления) либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр): — заявление о переводе помещения; -правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариальные копии).

Такие документы нужно представить, если право на помещение не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН); — план переводимого помещения с его техническим описанием; -поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; -проект переустройства и (или) перепланировки, если такие мероприятия нужны для использования помещения в качестве жилого.

Собственник или представитель вправе не представлять правоустанавливающие документы на помещение, план переводимого помещения и поэтажный план дома, в этом случае орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает в порядке межведомственного взаимодействия. Следует отметить, что требовать представления иных документов не допускается.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления заявления о переводе и не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр, решение направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан собственником или представителем. Если необходимо проведение переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, для использования в качестве жилого помещения в решении должно быть указано требование о перечне работ, необходимых для их проведения.

Завершение работ по переустройстве, и (или) перепланировки, подтверждается актом приемочной комиссии, и является основанием для использования переведенного помещения в качестве жилого помещения.

После перевода помещения из нежилого в жилое нужно внести эти сведения в ЕГРН. Для этого орган местного самоуправления должен направить в орган регистрации прав: — решение о переводе нежилого помещения в жилое, если не требуется проведения работ по перепланировке; -акт приемочной комиссии, если проводились работы по перепланировке. Орган регистрации прав должен внести сведения в ЕГРН в течение 15 рабочих дней с даты получения документов и уведомить об этом собственника или представителя в течение пяти рабочих дней со дня внесения сведений в ЕГРН.

Кроме того, на сайте Росреестра доступны все наиболее востребованные государственные услуги ведомства. Личный кабинет позволяет гражданам напрямую обратиться в Росреестр из дома или офиса, и тем самым сберечь личное время. Помимо возможности подавать документы в электронном виде, государственные услуги, как и раньше, можно получать при личном обращении в многофункциональные центры «Мои документы».

Специалист-эксперт Кызылского отдела Управления Росреестра по Республике Тыва А.Х.

Куулар

Запрет на перевод жилого помещения в нежилое

Добрый день!

У нас новый большой 3-х подъездный многоквартирный дом.

Почти весь первый этаж был выкуплен одним человеком и переведен в нежилые помещения. Сейчас во всех данных помещениях начали строить входные группы, которые почти полностью занимают все участки под озеленение. Причем ширина некоторых ступеней составляет 4,5 метра!

Основанием для перевода служило единственное проведенное собрание собственников, включающее порядка 20 вопросов, 2 из которых относились к согласию собственников о

«устройстве входных групп и переводе жилых помещений №…, …, в нежилые»

. Больше никаких разъяснений, планом переустройства и т.п. не прилагалось. Данные пункты по голосованию набрали по 73% каждый.

Но, в протоколе собрания указан кворум 53,8% (общее 25800 кв.м, кворум из 13600 кв.м.). Получается перевод в нежилое помещение и использование общедомовой территории (построение входных групп) является незаконным?

Данному протоколу уже больше года, но стройка началась только сейчас и жильцы впервые увидели проект перепланировки с этими огромными входными группами, занимающие все преддомовую территорию. Еще раз вопросы: 1. Законно ли было разрешать перевод помещений из жилых в нежилые, а также затрагивать общедомовое имущество (размещение входных групп), если кворум общего собрания жильцов составил всего 53,8%? 2. Мы можем сделать запрет по данным вопросам исходя из того, что протоколу голосования уже больше года?

3. Опишите коротко какие действия нужно предпринять. Большое спасибо! 06 Марта 2018, 14:36, вопрос №1927862 Юрий, г. Краснодар

    , , ,

Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (2) 10,0 Рейтинг Правовед.ru 26381 ответ 9636 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Екатеринбург Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 10,0рейтинг
  2. эксперт

Еще раз вопросы:1. Законно ли было разрешать перевод помещений из жилых в нежилые, а также затрагивать общедомовое имущество (размещение входных групп), если кворум общего собрания жильцов составил всего 53,8%?2.

Мы можем сделать запрет по данным вопросам исходя из того, что протоколу голосования уже больше года?3. Опишите коротко какие действия нужно предпринять.1.Если такое условие предусмотрено в уставе, то это законно, для того, что бы юрист мог вам ответить точно, ему необходимо ознакомиться с уставом организации, вам нужно договориться в чате с юристом о консультации, и показать ему необходимые документы , 07 Марта 2018, 16:21 0 0 217 ответов 48 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Москва Бесплатная оценка вашей ситуации Здравствуйте Татьяна.Невозможен перевод из жилого в нежилое в следующих случаях:а) Если в помещение, предназначенное для перевода, можно попасть только через помещения, которые используются для прохода на территорию жилых объектов.б) Если с технической стороны невозможно обеспечить свободный доступ к переводимому помещению.в) Если помещение, предназначенное для перевода, представляет собой часть жилого помещения.г) Если переводимый объект эксплуатируется собственником или другим лицом для постоянного проживания.д) Если существует обременение права собственности.Перевод осуществляет местное самоуправление.

14 Апреля 2018, 12:41 0 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене. Похожие вопросы 18 Сентября 2017, 18:45, вопрос №1755086 24 Ноября 2016, 11:06, вопрос №1451584 20 Ноября 2017, 21:12, вопрос №1818913 31 Октября 2017, 12:49, вопрос №1797303 14 Сентября 2017, 10:48, вопрос №1751487 Смотрите также

Запрет на перевод в нежилой фонд 2018

ГК РФ).

  1. Определением Конституционного Суда РФ от07.2003 N 295-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Беляева Сергея Ивановича на нарушение его конституционных прав ст.293 ГК РФ» установлено, что не соблюдение требований ГК РФ о целевом использовании жилого помещения, обусловленном необходимостью защиты интересов других лиц, влекущее за собой прекращение права собственности того или иного лица в судебном порядке, не может рассматриваться как нарушающее конституционные права и свободы.
  2. Кассационное определение Верховного суда Удмуртской Республики от02.2011 по делу N 33-562/2011 оставило в силе решение городского суда , которое удовлетворило иск районной администрации о продаже с публичных торгов жилого помещения, поскольку собственник жилого помещения, использует его не по назначению: не для проживания граждан, а для размещения офиса.

Что изменилось в переводе жилых помещений в нежилые

С 9 июня для изменения назначения помещения нужно проводить общие собрания и получать согласие от каждого соседа. Вот главное:

  • От собственника каждого помещения, которое имеет общее перекрытие с будущим магазином, салоном или офисом, нужно получить письменное согласие на перевод.
  • После перевода нужно исключить проход через общие помещения, которыми пользуются жильцы квартир.
  • Решение о переводе нужно принимать большинством голосов участников. При этом тоже учитывается количество подъездов.
  • Если для перевода нужна реконструкция, согласие понадобится от 100% собственников помещений во всем доме. Но так было и раньше.
  • В список для согласования перевода добавили два документа: протокол общего собрания и согласие соседей.
  • Для кворума собрания по вопросу перевода установили особые правила. Необходимый минимум участников зависит от количества подъездов в доме.

Условия, которые нужно учитывать при переводе помещения из жилого в нежилое.

Согласие собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ЖК РФ «согласие соседей» не вошло в список требуемых при переводе документов.

Однако оно необходимо почти всегда. В случае, если жилое помещение на первом этаже многоквартирного дома не имеет отдельного выхода на улицу, его оборудование неизбежно будет связано с разрушением части внешней несущей стены многоквартирного дома, а также с изменением режима пользования части прилегающей территории дома.

Например, если планируется постройка входной группы, мощение брусчаткой дорожки или организация парковки. Поскольку и несущие стены и участок земли вокруг дома входят в состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме, возникает логичное противоречие.

Ст. 247 ГК РФ, ст.ст. 40 и 46 ЖК РФ говорят, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества, на такие действия (требующие согласие всех участников долевой собственности) должно быть получено согласие собственников помещений в многоквартирном доме. Если такого согласия не будет, перевод помещения окажется невозможным.

Согласие собственников помещений в многоквартирном доме оформляется в виде решения общего собрания о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве/ перепланировке. Судебная практика по таким вопросам всегда строит на стороне собственников помещений в многоквартирном доме:

  1. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от10.2012 по делу N А43-26974/2011 Требование об обязании администрации Нижегородского района г.Н.Новгорода принять решение о переводе жилого помещения в нежилое, было оставлено без удовлетворения, поскольку установлено, что предприниматель не получил согласия других участников общей долевой собственности в многоквартирном доме на устройство отдельного входа (выхода) на придомовую территорию с правом безвозмездного пользования.
  2. Постановление ФАС Дальневосточного округа от05.2011 N Ф03-1979/2011 по делу N А73-12351/2010. Судом правомерно отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным постановления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, поскольку предполагаемое переустройство помещения влечет за собой использование общего имущества собственников многоквартирного дома, в частности, наружных стен и придомовой территории.

Согласование проекта переустройства/ перепланировки переводимого жилого помещения со всеми необходимыми инстанциями. Проект представляет собой пакет документов, содержащих технологические, планировочные, инженерные и иные решения, которые, помимо их описания, должны быть отображены в виде чертежей, схем, планов и т.

п. Проект должен быть выполнен лицом — членом СРО, имеющим разрешение на проектирование зданий и сооружений.

Для разработки проекта отдельного входа в помещение собственник должен будет заказать ситуационный план соответствующей территории, на основании которого изготавливается архитектурный эскиз отдельного входа. Проект согласовывается с Управлением архитектуры и градостроительства, с балансодержателем здания (ТСЖ, ДУК), органами пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора.

В случае, если дом газифицирован и перепланировка предусматривает перестановку газового оборудования, то нужно получить согласие от газовой инспекции.

Почему закон «запоздал»

Главная его проблема сразу бросается в глаза – закон не имеет обратной силы.

Принятие этого закона имело больше смысла 20 лет назад, когда еще не появилось тысяча магазинов и офисов, расположенных на первых этажах многоквартирных домов.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+