Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Налоговое право - Сумма налога с одновременной продажи и покупки квартиры

Сумма налога с одновременной продажи и покупки квартиры

Сумма налога с одновременной продажи и покупки квартиры

Налоговый вычет


Существует два типа вычетов при продаже квартиры:

  • Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры. В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученной от перепродажи. Например, гражданин Иванов купил квартиру за 5 000 000 рублей. А через 2 года продал за 6 000 000 рублей. В качестве вычета здесь можно использовать сумму покупки, при наличии договора купли-продажи. Таким образом, заплатить налог придется с разницы: Налогооблагаемая база = 6 000 000 — 5 000 000 = 1 000 000 рублей. Более того, если вы покупали квартиру в ипотеку, то сумму уплаченных процентов можно также включить в вычет. Для подтверждения этих расходов необходимо лишь взять в банке соответствующую справку.
  • Фиксированный вычет в 1 000 000 рублей. Налогооблагаемый доход с продажи квартиры может быть уменьшен на эту сумму. Например, стоимость квартиры 3 500 000 руб. Тогда доход, с которого необходимо заплатить налог будет равен Налогооблагаемая база = 3 500 000 — 1 000 000 = 2 500 000 руб.

Условия налогообложения

Статус резидента также не является стопроцентной гарантией того, что имущественный вычет будет предоставлен.Воспользоваться всеми привилегиями, указанными в статье 220 НК, могут только те люди, которые официально трудоустроены и ежемесячно отчисляют подоходный налог со всех видов своего заработка в бюджет. Важным условием считается то, что НДФЛ должен отчисляться ими в размере 13%, а не 30%.При продаже жилья продавец подвергается налогообложению, если он владеет помещением сравнительно недавно.

Если жилплощадь была куплена до 2016 года, а три года с момента регистрации прав собственности уже минули, то продавец полностью освобождается от налогообложения. Данное правило было изменено с 1 января 2016 года и минимальный срок владения увеличен до пяти лет, поэтому все, кто купил жилье после указанной даты, при продаже помещения в 2018 году обязаны уплачивать НДФЛ с дохода.

Налог с продажи и покупки квартиры. Просто. В схемах.

По налогам всегда много вопросов.

И написано много. Но таким заумным языком, что сразу не разберешься.

Поэтому я решила сделать схемы. Мне кажется, что так легче разобраться Чтобы лучше рассмотреть картинку на неё надо нажать.

Понимаю,что это не совсем удобно, но формат Дзена по другому не позволяет.

Все операции с недвижимостью можно разделить на две группы: приобретение и отчуждение (налог на прибыль для юридического лица и налог на доходы физических лиц -НДФЛ).*Резидент РФ — гражданин РФ, иностранец, который проживает в стране более 183 суток ( 6 месяцев) ежегодно.

Лица. находящиеся в командировках в другом государстве.**Нерезидент РФ — гражданин, проживающий в стране менее 183 суток (6 месяцев). Ставка налога для них 30 %, а не 13, как для резидентов. Нерезидентам не положен налоговый имущественный вычет в размере 1 миллиона рублей (письмо Минфина от 21 октября 2014 года (номер 03-04-05/53035).

Вариант уйти от такой ставки — дарение близкому родственнику — резиденту РФ и продажа от его имени. * Нельзя использовать две льготы одновременно: и «доход минус расход», и «доход минус налоговый вычет(1 млн.)» Выбрать нужно один, более выгодный в конкретной ситуации. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (ст.

11, ФЗ № 237). Если собственность менее 3-х или 5-ти лет, при продаже подача налоговой декларации обязательна, даже в случае отсутствия необходимости платить налог.Коэффициент 0,7 или 70% от кадастровой стоимости — это понижающая величина и по решению местных властей она может быть ещё ниже. Узнать кадастровую стоимость своей недвижимости можно бесплатно онлайн По новостройкам вопросы связанные с налогом делятся на две группы: 1.

Должен ли платить налог, если собственности ещё нет. 2. С какого момента новостройка считается собственностью: с оплаты или с регистрации. На второй вопрос отвечу сразу: с момента регистрации. Расходы на ремонт учитываются налоговой если квартира без отделки(новостройки) или требует отделки(вторичный рынок).

Расходы на ремонт учитываются налоговой если квартира без отделки(новостройки) или требует отделки(вторичный рынок). Это должно быть отражено в договоре, акте приема-передачи или другом документе, подтверждающем переход жилья собственнику (п.

5.3, ст.220, Налогового Кодекса).*Исключением являются граждане, воспользовавшиеся возвратом подоходного налога на приобретение жилья до 2001 года, получают возможность воспользоваться этой льготой повторно. Много вопросов и возражений по поводу:»Я продал свою квартиру и сразу же купил другую. Почему я должен платить налог?» Надеюсь, что схема поможет в решение этого вопроса.

При продаже квартиры Вы получаете доход. На что Вы его потратите потом государству не интересно, главное, чтобы был уплачен налог.

При покупке другого жилья (не важно откуда у Вас средства, главное, чтобы не государственные субсидии, такие как материнский капитал, жилищная субсидия) уже государство дает Вам имущественный вычет.

Но никто не запрещает подать документы на оба налога одновременно. И вероятно, что вы получите вычет и за одну и за другую операцию, если они прошли в одном календарном году.

Только не надо называть получение налоговых выплат и за продажу и за покупку взаимозачетом. Это не так. *Вычет на покупку даетсяне на объект, а на человека.

Причем, если Вы часть уже использовали, то при покупке новой квартиры можно подать заявление на получение оставшейся суммы, т.к после 01.01.2014 размер вычета применим как к одному, так и к нескольким объектам недвижимости.

Срок погашения вычета Налоговым Кодексом не ограничен. *Вычет при продаже дается один раз в календарный год (п.13 ст.2 ФЗ № 382).

Это стоит учитывать тем, кто продает сразу несколько объектов.

Запомните, в год не более 1 млн. руб. Конечно, это не все вопросы касающиеся налога. Много непонятного в налогообложении по сделкам с долями, по наследству, по мене ( а в Москве началась реновация и таких вопросов станет ещё больше).

Поэтому я обязательно продолжу эту тему.Если Вам понравилась статья, нажмите на картинку с пальцем вверх иподелитесь в соц сетях., так Вы будете видеть новые публикации и всегда сможете посмотреть предыдущие. Если есть вопросы или предложения пишите на почту буду рада ответить.

Как считается налоговый вычет, если я продаю и покупаю квартиру?

vadim70 ovthinnikov/FotoliaНалоговый период начинается с 1 января и завершается 31 декабря. Соответственно, нужно обе сделки успеть заключить именно в это время, то есть продать квартиру и купить новую.

Кроме того, необходимо понимать, какова кадастровая стоимость квартиры. Как раньше, уже не получится. Раньше можно было при сделке указать в договоре сумму в 1 млн, и она налогом не облагалась.

Сейчас уже необходимо указывать в договоре купли-продажи не менее 70% от кадастровой стоимости. Соответственно, если кадастровая стоимость квартиры 10 млн, то в договоре должна значиться сумма в 7 млн.

Из них 1 млн не облагается налогом, а вот с 6 млн придется заплатить 13%. Если человек успевает купить в налоговом периоде альтернативное жилье, то тут еще минус 2 млн, по которым он сможет сделать взаимозачет. То есть они не будут облагаться налогом.

6 миллионов – 2 миллиона = 4 млн, с которых придется все равно платить налог.

Чтобы было понятно: с продажи не облагается налогом 1 млн, с покупки – 2 млн. Вернее эти два миллиона облагаются, но человеку также положен возвратный налог. Соответственно, можно сделать взаимозачет: не получать возвратный налог, но и не платить 13% с 2 млн.Один налоговый период – это один календарный год.

Если осуществляете продажу в 2017 году, то и зарегистрировать новую квартиру на себя нужно было успеть в этот же период.

В таком случае Вы сможете воспользоваться налоговым вычетом на продажу в размере 1 млн рублей и налоговым вычетом на покупку в размере 2 млн рублей.Приведем пример: если Вы продаете квартиру, допустим, за 3 млн рублей (при условии, что цена квартиры равна кадастровой стоимости или отличается несильно), а покупаете за 2 млн рублей в один налоговый период, то при подаче соответствующей декларации Вы платить налоги не будете, хотя и владели квартирой менее трех лет.Проведем расчет: 3 млн рублей (стоимость продаваемой квартиры) – 1 млн рублей (вычет) = 2 млн рублей (база к налогообложению) х 13% = 260 тысяч (налог к уплате от продажи). Далее: 2 млн рублей (стоимость покупаемой квартиры) х 13% = 260 тысяч рублей (налоговый вычет к возврату).

Получаем 260 тысяч рублей (к уплате налог) минус 260 тысяч рублей (сумма вычета к возврату) = 0 рублей. Данный расчет необходимо правильно оформить, подав соответствующую декларацию в налоговую инспекцию в следующем за отчетным периодом году.В случае продажи квартиры, которая принадлежит Вам по праву собственности менее пяти лет, у Вас возникает обязанность заплатить налог в размере 13% от стоимости имущества.

При этом Вы имеете право на налоговый вычет в размере 1 млн руб. Применение данного налогового вычета происходит путем уменьшения продажной стоимости квартиры (например, 5 млн рублей) на эту сумму. Оставшаяся часть стоимости (5 млн рублей, первоначальная, – 1 млн рублей, налоговый вычет, = 4 млн рублей) подлежит обложению налогом по ставки 13%.В случае приобретения жилья, покупатель вправе вернуть себе 13% от стоимости квартиры.

Оставшаяся часть стоимости (5 млн рублей, первоначальная, – 1 млн рублей, налоговый вычет, = 4 млн рублей) подлежит обложению налогом по ставки 13%.В случае приобретения жилья, покупатель вправе вернуть себе 13% от стоимости квартиры. При этом ограничение на налоговый вычет составляет 2 млн рублей. Таким образом, если стоимость новой квартиры составляет 4 млн рублей, максимальная сумма возврата будет составлять 2 млн рублей х 0,13 = 260 тысяч рублей.Однако, если сделка продажи одной квартиры и покупка другой будут совершены в один календарный год (в Вашем случае с 10.12.2017 до 09.12.2018 г.), Вы имеете право произвести налоговый взаимозачет.

Итак, налогооблагаемый доход по первой квартире (проданной) составляет 4 млн рублей, вычет на вторую сделку (покупку) остается прежним – 2 млн рублей. Таким образом, Ваш доход после покупки нового жилья составляет 4 млн – 2 млн = 2 млн рублей.

Именно с этой суммы Вам и следует уплатить налог государству, что составляет 2 млн х 0,13 = 260 тысяч рублей.При продаже недвижимости со сроком владения менее минимального, у Вас возникает налоговое обязательство по уплате 13% от стоимости квартиры. Но если Вы приобретаете другую недвижимость, Вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом.

При условии, что ранее Вы это право не использовали.

В итоге произойдет взаимозачет между налогом, который нужно оплатить, и налогом, который Вам положен к возврату.

К примеру, Вы продали недвижимость которой владели менее трех лет за 3 млн рублей.

Налог к уплате 390 тысячи рублей. Но Вы в другом городе приобрели квартиру дешевле, за 2 млн рублей.

Вам положен возврат в размере 260 тысяч рублей. Итого к уплате 130 тысяч рублей.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Налоги с продажи квартиры

28 мая 2020, 18:00Если человек решил продать свою квартиру, то государство может посчитать деньги, полученные от её продажи, доходом. А со всех доходов нужно платить налоги.

В данном случае — 13% от полученного. Но платить налог должны не все, не всегда и не со всей стоимости недвижимости. Разбираемся во взаимоотношениях государства и продавцов квартир.Когда нужно платить налоги с продажи квартирыГосударство определило срок владения квартирой, после которого её можно продать и не платить налоги.

Сейчас это либо 3 года, либо 5 лет.

Зависит от того, когда вы получили квартиру и в каком регионе проживаете. Например, в Ханты-Мансийском округе и в Республике Алтай установлен срок в 3 года для всех квартир, после истечения которого налоги платить не нужно.Для остальных регионов всё зависит от того, когда квартира оказалась в собственности.

Если квартира получена после 1 января 2016 годаЧтобы продать такую квартиру и не платить налоги, нужно владеть ею не менее 5 лет. Но есть и исключения. Срок владения может быть снижен до 3 лет, если:

  1. если недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением (один из видов ренты).
  2. жильё подарили члены семьи или близкие родственники (к ним относятся родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры);
  3. если квартира приватизирована после этой даты;
  4. квартира получена в наследство;
Рекомендуем прочесть:  Домофон погасить задолженность

Если квартира получена до 1 января 2016 годаМинимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога, 3 года. Это работает для всех квартир — и купленных, и полученных в наследство, и приватизированных.С 2020 года от уплаты налогов после 5 лет владения квартирой освобождены и нерезиденты России, владеющие здесь недвижимостью.

Раньше они должны были отдать почти треть вырученных от продажи денег на налог, даже если имели квартиру в собственности больше 10 лет.Теперь , и по прошествии минимального срока владения от налога освобождаются и те, и другие.Важно: налоговое резидентство не связано с гражданством, значение имеет страна, где человек платит налоги.

Дальше расскажем об этом подробнее.С какой даты отсчитывается срок владения квартиройПо общему правилу срок владения начинается с даты регистрации права собственности на недвижимость.

Она есть в свидетельстве о государственной регистрации, если квартира получена до отмены этого документа. Если свидетельства нет, то дату регистрации можно посмотреть или на (дата регистрации будет в графе «Права и ограничения»).Это правило работает для купленной и построенной самостоятельно недвижимости, для квартир, приобретённых по ДДУ, и для подаренного жилья.Но есть и несколько исключений из него:1. Недвижимость, полученная по наследству.

В этом случае срок владения отсчитывается с даты открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.2.

Если право собственности на жильё признано через суд. Для такой недвижимости срок начинает отсчитываться .3. Приватизированное жильё. Тут всё зависит от того, когда приватизирована недвижимость:

  1. если до 1 января 1998 года, то о передаче жилья в собственность. До этого момента свидетельства о госрегистрации права не выдавались, а позже не все их получили, ведь права собственников . Но чтобы провести с такой квартирой сделку, право собственности всё же нужно зарегистрировать. Если договор на приобретение квартиры был подписан в 1997 году, но владелец решил зарегистрировать своё право в Росреестре только в 2020 году, то срок владения отсчитывается от 1997 года.
  2. если после 1 января 1998 года, то срок отсчитывается с даты регистрации права собственности;

4.

Квартиры, полученные через ЖСК. Для такой квартиры срок начинает отсчитываться после выполнения двух условий: нужно подписать акт приёма-передачи квартиры и полностью оплатить паевой взнос. Это подтвердил в своём письме и Минфин России (Письмо Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837).5.

Если квартира покупалась по долям. Срок для такой квартиры, если её решили продать целиком, считается Срок владения квартирами, полученными по реновацииОтдельные условия предусмотрены для квартир, полученных по московской программе реновации.

В минимальный срок владения новой квартирой засчитывается срок, в течение которого собственники владели своим прежним жильём — взамен которого они получили реновационное.ПримерСемья Ковалёвых купила двухкомнатную квартиру в пятиэтажке в сентябре 2015 года, а в январе 2020 года переехала в новостройку в рамках реновации.

Ковалёвы могут продать новую квартиру сразу же после её получения и не платить при этом налог: трёхлетний срок владения прошёл.А их соседи Смирновы, купившие квартиру 15 апреля 2016 года и переехавшие вместе с Ковалёвыми, вынуждены подождать ещё, до 15 апреля 2021 года, или заплатить НДФЛ.Налоги при продаже квартиры.
Ковалёвы могут продать новую квартиру сразу же после её получения и не платить при этом налог: трёхлетний срок владения прошёл.А их соседи Смирновы, купившие квартиру 15 апреля 2016 года и переехавшие вместе с Ковалёвыми, вынуждены подождать ещё, до 15 апреля 2021 года, или заплатить НДФЛ.Налоги при продаже квартиры.

Сколько платить На сегодняшний день стандартная ставка НДФЛ — 13%. Она действует для налоговых резидентов России — тех, кто в течение года живёт в стране не менее 183 дней. Если вы живёте и работаете в России, ваша ставка 13%.

Для нерезидентов она намного выше —30%. Налоговым резидентом России может быть и гражданин России, и иностранец, и лицо без гражданства — обязанность платить налоги и гражданство никак не связаны.

Статус налогового резидента РФ при необходимости Нерезидентом может быть как иностранец, получивший московскую квартиру в наследство, так и россиянин, который уехал жить в другую страну. С продажи российской квартиры такой человек заплатит 30% с полученного дохода.А бывает и наоборот: иностранец получил в наследство квартиру в Москве и приехал жить в Россию, а через год решил продать наследство. Он становится налоговым резидентом России и после продажи квартиры должен будет заплатить 13% налога.Как посчитать налог Если совсем просто, то из цены квартиры вычитаются расходы на квартиру (деньги, потраченные на её приобретение) или имущественный вычет 1 млн рублей.

От получившейся суммы и платится налог 13%.

Это правило действует только для налоговых резидентов. Сейчас всё объясним подробнее.Цена квартирыЧтобы понять, что считается ценой квартиры для расчёта налога, не обойтись без деления квартир, оказавшихся в собственности до и после 2016 года.Для квартир, оказавшихся в собственности до 1 января 2016 года, закон не предусматривает никаких правил: налог считается от стоимости квартиры, прописанной в договоре (минус налоговый вычет).А вот с квартирами, приобретёнными после 1 января 2016 года, всё обстоит чуть сложнее.

К ним применяются новые условия закона, а облагаемая налогом сумма теперь привязана к кадастровой стоимости.Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую устанавливает государство.

Квартиры оцениваются по правилам, прописанным . Кадастровая стоимость жилья бывает как меньше, так и больше рыночной цены квартиры.

Узнать её можно на сайте Росреестра или в МФЦ. Для получения данных введите нужную дату или скажите её специалисту центра Госуслуг.А теперь о новых правилах подсчёта налога1. Смотрим на кадастровую стоимость квартиры на 1 января того года, когда квартира была продана.

Это или текущий год, или прошедший (так как налоги платятся за год).2. Если цена квартиры в договоре купли-продажи меньше 70% от её кадастровой стоимости, налог считается от этих 70%. Если цена больше 70% кадастровой стоимости, налог платится со стоимости квартиры в ДКП.ПримерВ декабре 2018 года Лена получила в подарок от родителей квартиру в Москве, но решила продать её уже в марте 2020-го.

Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2020 года — 7 800 000 рублей. 70% от этой кадастровой стоимости — 5 460 000 рублей.Если Лена продаст квартиру дешевле, к примеру, за 5 миллионов (ну, мало ли!), то «ценой» квартиры для обложения налогом будут считаться эти 5 460 000 рублей.Но к этой сумме Лена может применить вычет. Как уменьшить налог: имущественный вычет и расходы при продаже квартирыСумму, которая облагается налогом, можно уменьшитьЕсть два способа сделать это: использовать вычет 1 млн рублей или вычесть из цены квартиры расходы на её приобретение.

Применить можно только один из них, на выбор.Налоговый вычет при продаже квартирыВычет в 1 000 000 рублей вправе использовать продавец жилья, даже если он не тратил на него деньги (например, получил в подарок, как Лена). Из той суммы, для которой будет рассчитываться налог (как её определить, мы рассказывали в предыдущем блоке), вычитается 1 млн рублей. Налог считается от получившейся цифры.ПримерЕсли Лена продаст квартиру за 5 миллионов рублей, то из 70% кадастровой стоимости квартиры она может вычесть 1 миллион.5 460 000 — 1 000 000 = 4 460 000 рублейНалог: 13% от 4460000 = 579 800 рублей Если она продаст её дороже 70% от кадастровой стоимости, то 1 млн будет вычитаться от этой суммы:8 000 000 — 1 000 000 = 7 000 000 рублейНалог: 13% от 7 000 000 = 910 000 рублей Такой вычет можно применять несколько раз в жизни, но не чаще одного раза в год.

Если вы продаёте несколько квартир в течение года, вычет будет распределён между ними или использован полностью только для одной из сделок.Если Лена продаст в 2020 году не только подаренную квартиру, но и вторую, полученную в наследство от бабушки в 2017 году, то 1 миллион можно будет поделить на обе квартиры либо применить вычет полностью для одной из них.Нередко правом на вычет пользуются, чтобы полностью освободиться от налога: квартиру по бумагам продают за 1 миллион рублей и применяют вычет размером в этот же миллион. Но искусственное занижение цены может привести не только к освобождению от налога, но и к рискам, о которых мы тоже немного расскажем. Налоговый вычет при продаже долей в правеЕсли сособственники продают квартиру как единый объект по одному договору, то 1 миллион рублей вычета делится на всех продавцов пропорционально их долям.Если эту же квартиру продавать по разным договорам с отдельными договорами купли-продажи, то в миллион.Расходы на покупку квартиры Если вы приобрели квартиру и потратили больше 1 млн, то выгоднее применить второй способ — вычесть из цены квартиры свои расходы.Что входит в такие расходы:

  1. если вы покупали квартиру, то расходами считается всё, что вы на неё потратили, в том числе первый взнос, сумма кредита и проценты за него, если вы брали ипотеку;
  2. если вы построили и продали дом, то расходами будут считаться все затраты на строительство, включая кредит и проценты за него.

ПримерВ 2017 году Максим купил двушку в Москве за 9 миллионов рублей: 7 млн он накопил сам, а 2 млн взял в банке.

За два года он расплатился с банком, отдав кредит и 500 000 рублей процентов, и решил продать квартиру по кадастровой стоимости — 10 миллионов рублей. 10 000 000 — 9 000 000 (цена покупки) — 500 000 (проценты) = 500 000 рублейИтак, Максиму придётся заплатить налог с 500 тысяч рублей, потому что на покупку он потратил в сумме 9,5 миллионов, а цена продажи больше 70% от кадастровой стоимости квартиры (70% — 7 миллионов рублей).Обратите внимание:Если после уменьшения цены квартиры на вычет 1 млн рублей или на расходы получается 0 или отрицательная сумма, то налог платить не надо.Представим, что Максим решил продать квартиру за 9,5 млн рублей — ровно ту же сумму, что он на неё потратил.

10 000 000 — 9 000 000 (цена покупки) — 500 000 (проценты) = 500 000 рублейИтак, Максиму придётся заплатить налог с 500 тысяч рублей, потому что на покупку он потратил в сумме 9,5 миллионов, а цена продажи больше 70% от кадастровой стоимости квартиры (70% — 7 миллионов рублей).Обратите внимание:Если после уменьшения цены квартиры на вычет 1 млн рублей или на расходы получается 0 или отрицательная сумма, то налог платить не надо.Представим, что Максим решил продать квартиру за 9,5 млн рублей — ровно ту же сумму, что он на неё потратил. В этом случае платить налог не нужно.Налоги при «продаже» новостройки по ДДУДо тех пор, пока право собственности на квартиру не зарегистрировано, можно только уступить свои права по договору. Налог выплачивается по общим правилам — 13% от дохода, если квартира с момента покупки подорожала.

Если это произошло, то доступен имущественный вычет: из стоимости уступки прав по договору можно вычесть сумму расходов, которую «продавец» успел потратить на будущую квартиру, включая сумму выплаченного кредита и процентов. Это Сроки «владения» тут не работают, так как пока квартира не построена, человек ничем не владеет. Поэтому даже если стройка затянулась на 5 лет, при продаже по ДДУ налоги платить обязательно.Занижение цены в договоре купли-продажи квартирыПродавцы иногда занижают цену в договоре, чтобы не платить налоги.

Это не самое лучшее решение. И вот почему.Возможно, налог платить не нужноПосмотрите, когда истекает срок владения недвижимостью, после которого налог не придётся платить.

Возможно, подождать осталось недолго, проще договориться с покупателем о переносе сделки, чем о снижении цены в договоре.Налог может быть не таким большим, как рискиПосчитайте налог, который придётся заплатить с разных сумм.

Помните, что минимум, до которого имеет смысл занижать цену, — 70% от кадастровой стоимости квартиры (если вы приобрели её после 1 января 2016 года).

Если сделать цену ещё ниже, налог всё равно посчитают от этой величины. С учётом всех вычетов разница в размере налога может быть не такой большой, как вы себе представляли. ПримерПодаренную ей в 2018 году квартиру Лена продаёт за 6 миллионов рублей. Кадастровая стоимость жилья — 7 800 000 рублей, а 70% от этой суммы на 1 января 2020 года — 5 460 000 рублей.Считаем налог за продажу при цене 6 млн рублей:(6 000 000 — 1 000 000) × 13% = 650 000 рублейЧтобы не платить «лишние» налоги, Лена договорилась с покупателем, что в договоре они напишут другую цену — 5 миллионов.

Кадастровая стоимость жилья — 7 800 000 рублей, а 70% от этой суммы на 1 января 2020 года — 5 460 000 рублей.Считаем налог за продажу при цене 6 млн рублей:(6 000 000 — 1 000 000) × 13% = 650 000 рублейЧтобы не платить «лишние» налоги, Лена договорилась с покупателем, что в договоре они напишут другую цену — 5 миллионов. Считаем налог для 70% от кадастровой стоимости квартиры:(5 460 000 — 1 000 000) × 13% = 579 800 рублей То есть Лена рискует миллионом рублей ради того, чтобы сэкономить 70 200 рублей.А теперь представим, что эту квартиру Лене не подарили, а она купила её в 2017 году и потратила на это 4 миллиона, а теперь собирается продать за 6 млн.

Посчитаем налог с вычетом расходов на покупку жилья:(6 000 000 — 4 000 000) × 13% = 260 000 рублейА если Лена решит продать купленную квартиру за 5 млн (это меньше 70% кадастровой стоимости жилья):(5 460 000 — 4 000 000) × 13% = 189 800 рублейПосчитайте всё в конкретных суммах и оцените, стоит ли эта экономия риска.Занижение цены в договоре может насторожить покупателяВедь в случае, если что-то пойдёт не так, всё, что он получит, — сумма, прописанная в договоре. Понимая этот риск, люди обычно не идут на такие сделки.Покупатели соглашаются на занижение цены в договоре только в обмен на существенную скидку от фактической цены, обычно около 10%.

Что всего на 3% меньше налога. Так что какую-то сумму продавец всё равно потеряет, а сложностей с поиском покупателя и оформлением документов у него прибавится.Покупателю-ипотечнику могут отказать в кредитеЕсли покупатель берёт кредит на квартиру, то банк оценивает квартиру и то, насколько реальна её цена. Если сумма кредита больше заниженной цены квартиры, банк может отказать в ипотеке.

Так как доля ипотечных сделок в разных сегментах составляет около 50%, то претендентов на квартиру с заниженной стоимостью сразу становится меньше.Подписание дополнительного соглашения о передаче остальной суммы Иногда в договоре пишут заниженную стоимость, а передачу остальной части денег оформляют по-другому. Кто-то договаривается о том, что часть денег (до реальной цены квартиры) покупатель отдаёт под расписку от продавца, кто-то подписывает к договору допсоглашение, по которому передают «отделимые улучшения» или продают мебель.Но доход от продажи отделимых улучшений — это тоже доход, и он облагается налогом.

Если же такие документы покупатель с продавцом решили оставить при себе и никому не показывать, то надо понимать, что бумаги могут случайным образом обнаружить (например, если покупатель по какой-то причине подаст в суд на продавца), а то и намеренно использовать во вредАвторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Женя Власова.Подписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Уменьшить доходы на расходы

Этот способ подходит всем, кто может подтвердить расходы.При продаже квартиры, которая была в собственности меньше минимального срока владения, то есть меньше трех или пяти лет, налог можно платить с разницы между доходами от продажи и расходами на покупку.

Уменьшать доходы на расходы могут все резиденты. Это не зависит от срока владения. Главное, чтобы были документы, которые подтверждают, что вы потратились на покупку той квартиры, которую продаете.

Что делать? 13.12.18Если вы продаете квартиру за 5 млн рублей, но купили ее за 4,8 млн рублей, налоговую базу нужно считать так:5 000 000 Р — 4 800 000 Р = 200 000 РА налог на доходы от этой сделки будет таким:200 000 Р × 13% = 26 000 РОграничений по количеству и суммам сделок за год нет.

Можете продать так три квартиры и по каждой уменьшать доходы на расходы. Налог заплатите только с разницы. Затраты на риелтора в расходы мы вам включать не советуем: Минфин против и налоговая инспекция может отказать.

С процентами по кредиту ситуация противоречивая: Минфин то не считал их расходами на приобретение, то разрешал учитывать для уменьшения налоговой базы. Попробуйте включить, если у вас ипотека: за спрос не бьют, а последние письма ведомств все-таки в пользу налогоплательщиков.

Когда налог платить не нужно?

Что бы разобраться в том, когда мы освобождаемся от налога, нужно учитывать следующие параметры: 1) способ приобретения недвижимости (например, покупка или приватизация, наследство или дарение); 2) размер кадастровой стоимости самой квартиры; 3) в каком году куплена квартира 4) срок владения данной квартирой по праву собственности.

Абсолютно не нужно платить налог в случаях: 1) Если вы владеете квартирой купленной после 01.01.2016 года более 5 лет; 2) Если вы владеете квартирой купленной до 01.01.2016 года более 3 лет; 3) Если вы приватизировали, приняли в дар, получили в наследство или по договору ренты квартиру более трех лет назад; 4) Если вы ранее купили данную квартиру за туже стоимость, что и продаете.

2) Если квартира куплена, получена по наследству, принята в дар и т.д., в 2014 г., то продавая ее за любую сумму в 2018 г., налог платить не нужно вообще.

3) Если квартиру приватизировали, приняли в дар, получили в наследство или по договору ренты, скажем в 2017 г., то до 2020 г.

платить налог придется исходя из его кадастровой стоимости, откуда сначала, как мы помним, выделяется 70%, а потом 13%.

4) Если размер стоимости квартиры, которую вы ранее приобрели, совпадает с размером стоимости, за которую продали, то вы так же можете освободиться от налога.

Покупка квартиры

В случае приобретения жилья покупатель может вернуть 13% от стоимости квартиры.

Ограничение максимальной суммы на вычет составляет 2 000 000 р.Итак, Иванцов совершает следующую сделку – покупку новой квартиры.

Предположим, теперь стоимость жилья составляет 4 200 000 р. Собственник может претендовать на возврат денег максимум – 2 млн р., таким образом, на руки Иван Петрович получит 13%*2 млн р.=260 000 р.Начиная с 2014 года вычет одному покупателю можно использовать по нескольким жилым помещениям, но общая сумма для возврата НДФЛ не должна быть больше 2 млн р.Но у этого закона, как обычно, есть множество ограничений. Поэтому прежде, чем на него рассчитывать, узнайте все тонкости: «Сколько раз получают налоговый вычет при покупке квартиры».Мы кратко рассмотрели льготы при продаже и покупке недвижимости и подошли к понятию налогового взаимозачета.

Налоговые вычеты при покупке квартиры (возврат НДФЛ)

Очевидно, что при покупке недвижимости Покупатель не получает доход в результате сделки, а наоборот, он тратит свои деньги на покупку жилья.

Именно это и поощряется государством – Покупателю предоставляется приятная налоговая льгота в виде налогового вычета по уплате НДФЛ.

То есть за покупку квартиры ему вернут из госбюджета часть «излишне уплаченного» им подоходного налога в течение нескольких лет, следующих за покупкой. Как это выглядит? Имущественный налоговый вычет для Покупателя квартиры означает, что при уплате 13%-налога с любых своих (сторонних) доходов, подлежащих налогообложению НДФЛ (например, с зарплаты), гражданин может уменьшить свою налогооблагаемую базу (например, равную размеру зарплаты за несколько лет) на сумму фактически понесенных расходов, потраченных им на покупку квартиры (пп.3, п.1, ).

Максимальный размер такого вычета – 2 000 000 руб. (, ст. 220 НК РФ). До 2014 года имущественный налоговый вычет за покупку квартиры предоставлялся Покупателю только один раз в жизни (т.е.

на одну покупку жилья). С 2014 года этот вычет может применяться несколько раз (т.е. к нескольким покупкам жилья), но в сумме все равно не должен превышать установленного максимума в 2 млн.

руб. Примечание: Те Покупатели, которые использовали свое право на возврат НДФЛ до 2014 года, но не выбрали максимально допустимую сумму в 2 млн. руб., уже не смогут дополучить остаток вычета при покупке другого жилья после 2014 года.

Для них действуют старые правила – однократное получение вычета.

Но если они использовали для покупки другого жилья ипотечный кредит (после 01.01.2014), то налоговый вычет по процентам для них доступен (подробнее о процентах ниже в статье). Таким образом, сейчас при покупке квартиры гражданин может сэкономить на налогах (т.е. не доплатить в бюджет) сумму, равную = 2 000 000 руб.

х 13% = 260 000 руб. Это максимум. Сумма может быть и меньше, если стоимость купленной квартиры – менее 2 млн.

руб. (соответственно, вычет тогда окажется на всю сумму покупки). На оставшуюся неиспользованной (от 2-х млн. руб.) сумму Покупатель также сможет получить вычет, если купит себе второе жилье.

Например, при покупке квартиры за 1,5 млн.

руб., Покупатель получает налоговый вычет на всю сумму покупки, т.е.

на все 1,5 млн. руб. (вычет = 1,5 млн. х 13% = 195 000 руб.). А на оставшуюся неиспользованной льготу 500 тыс. руб., он сможет получить вычет (= 500 тыс.

х 13% = 65 000 руб.), если купит себе еще один объект жилой недвижимости (например, дачу). Можно ли получить – смотри в этой заметке.

Для какого жилья трехлетний срок действует в 2020 году

Продать квартиру спустя три года после приобретения и ничего не платить в бюджет можно и до этих поправок — в 2020 году.Вот случаи, когда действует трехлетний срок владения:

  • Квартиру купили до 2016 года. Если продать ее через три года, налога нет и декларация не нужна. Можно не ждать 2020 года и планировать сделку сейчас. Срок нужно отсчитывать с даты регистрации права собственности — даже для новостроек. Дата акта, , здесь не подойдет.
  • Квартиру приватизировали или получили по договору ренты. Срок считается с даты регистрации права собственности.
  • Жилье досталось в наследство. Срок нужно считать с даты смерти наследодателя. При этом дата принятия наследства или оформления права собственности не имеет значения.
  • Это подарок от близкого родственника: родителей, бабушек, дедушек, детей, братьев и сестер. Если в 2016 году квартиру подарил дядя или отчим, который был роднее отца, минимальный срок владения — пять лет.

Если квартира досталась в наследство от дяди, ее можно продать без налога и декларации спустя три года после смерти предыдущего владельца.

А если дядя подарил ее племяннику за день до смерти, то продать жилье без налога наследник сможет только через пять лет. Смысл сделки один и тот же, но варианты оформления различаются на сотни тысяч рублей.

Что делать? 19.12.17

Имущественный вычет при продаже недвижимости

Законом предусмотрен и другой способ снижения налогооблагаемой базы. Особенно он актуален для тех, кто получил имущество в дар или по наследству. Применить принцип разницы между доходами с продажи и расходами на покупку в данном случае не получится.

Уменьшить налог с продажи квартиры всё равно возможно, применив вычет в сумме 1 млн рублей. (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ). Воспользоваться такой льготой может любой человек, продающий жильё. Даже те, кто не имеет официального трудоустройства.

Это своего рода забота властных органов о налогоплательщиках. Какой бы ни была стоимость квартиры, при уплате налога из цены можно вычесть миллион и платить налог с оставшейся суммы.

Например. Гражданин Юсупов в 2017 году приватизировал квартиру стоимостью 5 млн.

Через год он решил её продать по цене 4 млн.

В таком случае он может воспользоваться правом имущественного вычета и снизить налогооблагаемую сумму на 1 млн рублей.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+