Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Продажа квартиры как без опасения сделать сделку

Продажа квартиры как без опасения сделать сделку

Как обманывают продавцов квартир


1 октября 2018, 13:00Обычно мошеннические схемы на рынке недвижимости проворачивают с покупателями квартир, но бывает и наоборот. Продавец может лишиться денег, квартиры и ещё остаться должен мошеннику, забравшему недвижимость. Рассказываем о самых популярных аферах и способах их избежать.Расписка за деньги, которых не былоЭто одна из самых популярных афер в сфере недвижимости.

Происходит это так. Вы продаёте квартиру и находите покупателя. Но есть один нюанс: брать квартиру он будет в ипотеку, саму ипотеку одобрили, но первоначального взноса у него нет.

Он просит войти в его положение и искусственно завысить стоимость квартиры на величину взноса, а потом написать расписку, будто вы получили от него этот первоначальный взнос. Обычно эта сумма не превышает 990 тысяч рублей (за сумму больше мошеннику грозит уже уголовная ответственность). Делается это всё якобы для того, чтобы покупатель мог предъявить расписку продавца сотрудникам банка, получить ипотеку и уже после этого заплатить вам.

Фактически же, получив расписку, аферисты отказываются от сделки и просят вернуть деньги по расписке.

Вы никакие деньги, конечно, не получали, вот только отдать их всё равно придётся — на расписке ведь стоит ваша подпись. Всё это звучит неправдоподобно (ну кто на такое пойдёт?), но только до тех пор, пока продавец не сталкивается с проблемой: он уже отчаялся продать свою квартиру или дом, и тут, наконец, появляется шанс сделать это.Как себя обезопасить: никогда не соглашайтесь на подобные схемы и пишите расписки только на те деньги, которые действительно получали.

В договорах всегда должна отражаться реальная сумма, которую вы получили на руки.

Если покупатель настаивает на этой мошеннической схеме, предложите ему в ответ дать вам расписку в том, что он берёт у вас сумму, равную первоначальному взносу по ипотеке, в долг.Списание денег с карты под предлогом перечисления авансаВы опубликовали объявление о продаже квартиры. Через какое-то время появляется потенциальный покупатель, который хочет приобрести именно вашу квартиру.

Через какое-то время появляется потенциальный покупатель, который хочет приобрести именно вашу квартиру. Он очень боится, что приглянувшийся вариант ускользнёт от него, и даже готов доказать свою заинтересованность с помощью аванса — чтобы вы точно не отдали квартиру кому-то ещё.

Деньги он готов перевести прямо сейчас вам на карту и просит продиктовать её номер и три цифры на обороте. На радостях вы говорите все цифры, а через какое-то время получаете смс от банка, но не о поступлении, а о списании всех средств.

Эта стандартная схема обмана, характерная для многих сфер, в том числе недвижимости.Как себя обезопасить: никогда не называйте посторонним людям цифры с оборота банковской карты и пин-коды. В ответ на предложение о переводе средств предложите устроить осмотр квартиры и подписать авансовое соглашение или договор задатка — если перед вами мошенник, он найдёт причину отказаться или отсрочить встречу на неопределённое время.Заплатили меньше или фальшивыми купюрамиВы нашли покупателя, он готов платить, но настаивает на передаче наличных старым дедовским способом — из рук в руки.

Мол, так быстрее, зачем в банк ехать — время зря тратить, платить за ячейку:

«Сейчас всё по-быстрому сделаем, получите свои деньги, и разойдёмся»

. Вам, конечно, не терпится завершить сделку, и вы соглашаетесь, да и что может пойти не так? Но пересчитать большую сумму вручную сложно, а проверить каждую купюру на подлинность вообще невозможно.

Дальше возможны варианты: денег либо меньше, либо среди них есть фальшивки.Как себя обезопасить: процесс передачи денег обязательно должен. Лучше всего использовать банковскую ячейку и обязательно пересчитывать деньги при получении — эта услуга стоит 0,1—0,3% от суммы сделки.

Аренду ячейки — от 1000 до 3000 рублей в месяц — оплачивает покупатель.Остаться без квартиры при залогеВы не собираетесь продавать свою квартиру, но хотите взять под неё кредит: срочнопонадобились деньги, но нужной суммы на руках нет. Недолго думая, вы идёте в микрофинансовую организацию под вывеской «Кредиты в день обращения».

Недолго думая, вы идёте в микрофинансовую организацию под вывеской «Кредиты в день обращения».

Паспорта и документов на квартиру оказывается достаточно — сотрудник даже не спрашивает размер вашей зарплаты.Дальше возможны варианты:

  • Вместо договора займа вам на подпись (в ворохе других бумаг) приносят договор купли-продажи или договор дарения. Читать все бумаги у вас нет никакого желания, сотрудник говорит, что «договор стандартный», и вы подписываете всё не глядя. В итоге вы оказываетесь с символической суммой на руках (или вообще без денег) и без квартиры.
  • Вы подписываете кредитный договор, а не договор займа (а они регулируются разными сферами права). В кредитном договоре могут быть прописаны дополнительные суммы, выплатить которые вы будете не в состоянии, или прописано, что при просрочке выплат по кредиту (которая с условиями такого договора, конечно же, рано или поздно с вами случится) квартира переходит к другому владельцу.

Как себя обезопасить: всегда внимательно читайте все бумаги, которые подписываете, и доверяйте кредитные операции только банкам.

Микрофинансовые организации ненадёжны, они открываются и закрываются одна за другой, и полагаться на честность их сотрудников нельзя.

ЗаключениеКогда читаешь о том, как мошенники обманывают людей, кажется, что «уж я бы на это никогда не повёлся». Но помните: преступники профессиональны и постоянно совершенствуются в способах и технологиях обмана. Однако выполнение простых правил по-прежнему может защитить вас от многих схем мошенников.

Не бойтесь показаться «чёрствым» человеком, который не хочет войти в чьё-то положение, внимательно читайте все документы, перед тем, как их подписать, не давайте расписок за деньги, которые вы не видели, и проводите сделки только через банк. Чем прозрачнее сделка, тем меньше шансов у преступников вас обмануть.Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Ксения Копалова.Подписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Прямая продажа квартиры

Имеется в виду, что Продавец квартиры просто получает за нее деньги и уходит, не покупая себе ничего взамен.

Т.е. за продаваемой квартирой не тянется «хвост» из других квартир, которые продаются/покупаются одновременно с ней. При прямой (или чистой) продаже квартиры есть только две стороны сделки: Продавец и Покупатель.

Больше они ни от кого не зависят.

Это, очевидно, самая простая и удобная форма сделки с недвижимостью. Но «чистые продажи» квартир, к сожалению, встречаются на рынке нечасто. при продаже и покупке квартиры?

Практика рынка – см. по ссылке.

На показе одно, а на деле другое

Эта схема мошенничества была особенно распространена в 90-е годы, но встречается и сейчас. Аферисты меняют обозначение номера квартиры или жилого дома (в документах и в натуре) и показывают объект недвижимости, подходящий покупателю.

После завершения сделки и перечисления средств покупатель обнаруживает, что купил совершенно не то, что показывал продавец. Эта примитивная, на первый взгляд, схема работает и сейчас.

Будьте предельно внимательны. Тщательно изучайте не только внутреннюю обстановку в квартире, но и внешние составляющие покупки – дом, улицу, район.

После договора купли-продажи Расчеты

Один из главных вопросов, волнующих и продавца, и покупателя, — безопасность расчетов по сделке. Есть несколько вариантов взаиморасчетов: наличными средствами, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. Стороны должны выбрать удобный для них способ.Наличными из рук в руки — самый дешевый и небезопасный способ.

Продавца могут ждать неприятные сюрпризы в виде фальшивых денег или их недостаточного количества. Если продавец сам принимает наличные деньги за квартиру, лучше делать это в присутствии свидетелей, чтобы они в случае чего поддержали продавца в правоохранительных органах и в суде. Также нужно обязательно пересчитать деньги, проверить их на подлинность при помощи специального прибора — детектора банкнот — и составить расписку в их получении.

Все эти манипуляции затруднительны. Поэтому, если покупатель принес наличные деньги, лучше сразу пойти вместе с ним в банк и внести деньги через кассу на счет.

Кассир банка пересчитает и проверит деньги, а затем зачислит их на счет продавца. Аренда депозитарной банковской ячейки. Стороны могут поместить деньги покупателя в банковскую ячейку в присутствии сотрудника банка.

Арендовать такую ячейку можно на срок от одного дня, стоимость аренды — от 75 до 200 рублей в день в зависимости от объема ячейки и тарифов банка.

При этом составляется соглашение, в котором оговаривается порядок и условия выдачи денег продавцу после регистрации сделки. Например, продавец допускается к сейфу после предъявления им оригинала договора купли-продажи и выписки из ЕГРН.

Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.Аккредитив — способ расчетов, при котором покупатель открывает в банке счет на свое имя и на него вносит деньги за квартиру. После завершения регистрации сделки банк проверяет документы и переводит эти деньги на счет продавца. Если регистрация не состоялась, деньги возвращаются покупателю.

Если регистрация не состоялась, деньги возвращаются покупателю. Аккредитив стоит около 2 тысяч рублей.

— расчеты по аккредитивуДепозит нотариуса. Покупатель может внести деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса.

Нотариус перечислит деньги продавцу, когда будет зарегистрирован переход права. Этот способ удобен тем, кто оформляет сделку нотариально. Стоимость услуги — 1,5 тысячи рублей.

Но нужно еще учесть стоимость технической работы нотариуса по составлению документов, которую он устанавливает самостоятельно, и банковские комиссии за перевод средств между счетами — их размер зависит от банка.Обременение в пользу продавца. Если покупатель рассчитывается за квартиру с отсрочкой или рассрочкой платежа, хороший способ обезопасить себя — указать в договоре купли-продажи, что на недви­жи­мость накладывается обременение в пользу продавца до полной выплаты ему стоимости квартиры. Об этом внесут запись в ЕГРН, и покупатель не сможет распоряжаться недвижимостью до полного расчета, хотя она и будет зарегистрирована на его имя.

— оплата товара, проданного в кредит, обе стороны должны обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением.

Сделки с электронной подписью будут регистрировать только при согласии собственника

ЭЦП — это электронная цифровая подпись. То есть набор символов, который подтверждает, что документы подает конкретный человек и это точно он. Если есть такая подпись, значит, личность ее владельца подтверждена, а документ, который он отправил, выражает его волю.Раньше.

Если в Росреестр поступал документ с ЭЦП, регистратор считал, что сделку точно оформляет собственник.

Мошенники оформляли электронную подпись на имя владельца или получали доступ к ключу.

Собственник квартиры мог не знать о том, что происходит переход права собственности Или говорил, что не знал.С 13 августа.

Теперь сделку с электронной подписью проведут, только если есть заявление от собственника, в котором четко написано, что он согласен на сделки с ЭЦП.

Это заявление регистрируют и делают отметку в реестре. Если такой отметки нет, никаких сделок с ЭЦП не будет: на любую попытку подать заявление Мошенники не смогут переоформить жилье, а собственник не потеряет свои права.

Безопасность при продаже квартиры

Какая задача стоит у Продавца при продаже своей квартиры? Правильно, получить за нее деньги.

И всё! Все остальные вопросы, связанные с правами, регистрациями, обременениями и т.п.

будут касаться Продавца только в плане получения различных справок и выписок. И то только по требованию регистратора или Покупателя.

Проверка всех этих документов лежит на плечах Покупателя.

Продавец здесь может отдыхать. А что будет волновать Продавца в плане обеспечения безопасности в сделке продажи своей квартиры? Только условия получения денег по договору купли-продажи.

Но давно отработаны, и вполне безопасны (см. по ссылке). Если их придерживаться, то риск сделки для Продавца будет близок к нулю. Для Продавца квартиры в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ предусмотрен отдельный раздел, где последовательно описываются все его действия, в том числе и как получать деньги при продаже своей квартиры.

Кроме того, каждый собственник может дополнительно обезопасить себя от действий мошенников, любых действий с квартирой без своего личного присутствия (как это сделать – см. по ссылке). Итог: Каждый разумный человек, намереваясь купить или продать квартиру, должен уделить особое внимание такому фактору как безопасность сделки.

по ссылке). Итог: Каждый разумный человек, намереваясь купить или продать квартиру, должен уделить особое внимание такому фактору как безопасность сделки.

Наш сайт Квартира-без-Агента.ру целиком посвящен правилам купли-продажи квартир, и грамотному и безопасному решению своих жилищных вопросов. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»: Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Виды безопасных расчетов

  1. Номинальный счет в банке (перечисление денег банком после получения информации о регистрации перехода права собственности на имя покупателя).
  2. Банковская ячейка (получение денег в банке при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности на имя покупателя).
  3. Аккредитив (перечисление денег на счет продавца при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности).

Изучить историю

Опасности вторичного рынка кроются в истории объекта продажи, которую следует изучить внимательно – от первого до последнего правообладателя.

Объявившиеся внезапно наследники вполне могут заявить о своих претензиях на квартиру, и закон будет на их стороне. В одиночку разобраться во всех тонкостях практически невозможно. Следует обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии для получения справки о переходе права собственности, а также подключить страховые компании для проведения экспертизы.

Но лучше доверить судьбу дорогостоящей покупки профессионалу с большим опытом работы, специализирующемуся на сделках с недвижимостью.«Этот специалист должен быть не только риэлтором, но и практикующим юристом, который участвует в судебных процессах и отслеживает сложившуюся судебную практику, которая постоянно меняется, – советует генеральный директор ООО «Адвокат-Недвижимость» Татьяна Слободянюк.

Но лучше доверить судьбу дорогостоящей покупки профессионалу с большим опытом работы, специализирующемуся на сделках с недвижимостью.

«Этот специалист должен быть не только риэлтором, но и практикующим юристом, который участвует в судебных процессах и отслеживает сложившуюся судебную практику, которая постоянно меняется, – советует генеральный директор ООО «Адвокат-Недвижимость»

Татьяна Слободянюк.

– К сожалению, многие агенты по недвижимости знают только процесс оформления сделки, какие документы нужны для государственной регистрации и в лучшем случае организацию безопасных взаиморасчетов. Грамотно и правильно оценить риски истории объекта, риски оспаривания сделки в судебном порядке – в этом они не компетентны, а это важно сделать, чтобы застраховать себя от вероятных проблем».

Налоговые риски

При получении денежных средств у продавца возникает обязанность уплаты налога.

При этом, эта необходимость и размер налога зависит от времени владения имуществом и стоимости недвижимости.

Так, если квартира находится меньше 3 лет в собственности продавца, а её стоимость превышает 1 млн. рублей, то продавец обязан уплатить налог. Если же недвижимости более 3 лет, то государство предоставляется возможность получения налогового вычета, на всю сумму продажи.

Нередко стороны договариваются о занижении стоимости недвижимости по договору купли-продажи.

Принято считать, что такая договоренность рискованна только для покупателя, однако, определенные проблемы могут возникнуть и у продавца недвижимости. Несмотря на сумму, закрепленную в договоре купли-продажи, покупатель выдает продавцу 2 расписки:

  1. вторая – на оставшуюся.
  2. одна на сумму, указанную в договоре,

При этом, налог продавец уплачивает на сумму из договора.

Вторая же расписка – прямое подтверждение того, что у продавца есть доход, который также должен подлежать налогообложению, на налоги по которому не уплачены.

Нельзя сказать, что любая сделка, которую Вы решите провести самостоятельно, обречена на провал.

Это будет зависеть, прежде всего, от вашей подготовки во всех смыслах: информационной, документационной и организационной. Хорошо разобравшись в процессе, правильно составив необходимы документы, спланировав весь процесс – Вы на верном пути к успеху.

Однако, если у Вас нет достаточного для этого времени, либо возникают затруднения с юридической точки зрения – Вы всегда можете обратиться к специалистам.

Не забывайте, что это можно сделать на любом из этапов работы! Просмотров: 8 748

Три степени защиты от оспаривания сделки

При подготовке и оформлении сделки покупателю квартиры следует, как минимум, исключить возможность признания сделки ничтожной, то есть не покупать квартиру у малолетних и недееспособных лиц, не совершать мнимых и притворных сделок, а также убедиться в подлинности документов, предоставленных продавцом.

Следующая степень защиты – исключение поводов для оспаривания сделки. Ранее портал METRTV.ru приводил достаточно подробную инструкцию для , позволяющую минимизировать возможность проблем для её будущего владельца, а также разбирал ситуации, в которых лучше просто конкретного объекта.

Ну и, разумеется, покупателю следует воздержаться от угроз в адрес продавца или введения его в заблуждение. Согласно статьям 178 и 179 Гражданского кодекса такая сделка может быть оспорена и признана недействительной. Есть и третья степень защиты для покупателя квартиры – необходимо провести сделку таким образом, чтобы при возникновении проблем покупатель был признан судом добросовестным приобретателем.

У покупателя с таким статусом квартиру не изымают. Оксана Байрамова юрист ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Оценочное понятие «добросовестный приобретатель» определено в законе – это покупатель, который не знал и не мог знать, что лицо, у которого приобретено имущество, не имело права его отчуждать. Вместе с тем поскольку зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, то и добросовестность приобретателя спорного имущества, может быть опровергнута только в результате рассмотрения дела в суде.

Юристы рекомендуют забить элементы страховки прямо в договор купли-продажи квартиры. Евгения Свинтаржицкая юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Для чего в договор включаются пункты, в которых прописывается, что у продавца квартиры нет больших долгов, в отношении него не ведётся исполнительное производство, у квартиры нет несовершеннолетних и безвестно отсутствующих совладельцев, и нынешний владелец не использовал маткапитал при оплате за квартиру.

Также указывается, что договор заключён не по принуждению и не под влиянием тяжёлых обстоятельств. Подписывая договор, продавец берёт на себя ответственность за приведённую информацию.

Если возникнут судебные разбирательства, то такой договор сделает позицию покупателя квартиры более прочной.

Шанс признания его добросовестным приобретателем увеличится.

На портале METRTV.ru можно ознакомиться с и скачать договор в формате Word/ Но даже трёхступенчатая защита сделки от оспаривания не даёт покупателю абсолютной гарантии. Признание сделки недействительной (ничтожной) происходит в суде. И как замечает эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет» Анна Микушина, в процессе часто выигрывает не тот, у кого более прочная позиция, а тот, у кого более грамотный юрист.

Подписаться на еженедельную email-рассылку

Неосознанные действия

Сделки с недвижимостью могут оспариваться из-за ограниченной дееспособности или недееспособности продавца на момент заключения договора купли-продажи.

Из-за этого продавец не осознает значения и последствия своих действий. В суде подобные сделки признаются ничтожными. Недееспособными признаются граждане с серьезными психическими расстройствами.

Им назначают опекунов, которые совершают гражданско-правовые сделки в его интересах. Ограниченно дееспособными считаются лица с серьезными зависимостями (алкоголизм, наркомания), престарелые граждане с возрастными изменениями психики.

Мелкие сделки (покупки в магазинах) они способны совершать самостоятельно. Продажа жилья осуществляется только с согласия попечителя лица, ограниченного в дееспособности.

Дееспособность продавца на момент заключения договора можно оспорить.

Поэтому с осторожностью следует приобретать жилье у граждан из «группы риска». К ним относятся:

  1. лица старше 80 лет.
  2. состоящие на учете в наркологическом диспансере или в психиатрической лечебнице;

Для дополнительной подстраховки покупатель может потребовать от продавца справку из наркодиспнсера и из ПНД.

Важно! Сделки с сомнительными в плане дееспособности лицами целесообразно проводить в присутствии нотариуса: в случае судебного разбирательства он будет полезным свидетелем.

Совет 1: запрашивайте и проверяйте документы Застройщика

Полный и юридически «чистый» комплект документов – это отличительный признак благонадежного Застройщика. Важность имеют 4 основные бумаги:

  • Правоустанавливающие документы на земельный участок (договор купли-продажи земли, договор аренды земли и пр.).
  • Разрешение на строительство. Проверьте, чтобы разрешение на строительство было действительно в течение достаточного периода времени. Как минимум, сначала должна подойти дата ввода вашего дома в эксплуатацию, и только потом – дата, после которой разрешение на строительство станет недействительным.
  • Индивидуальный договор, который заключается с каждым отдельным Покупателем. Большинство надежных и проверенных девелоперов заключают со своими клиентами договоры долевого участия (ДДУ), в рамках которых покупатели становятся соинвесторами строительства. Сотрудничество в формате долевого участия регламентируется и защищается . Внимательно проверяйте и вычитывайте индивидуально заключаемый договор перед его подписанием. Помните, что сначала ДДУ должен быть зарегистрирован в Росреестре, и только потом вы должны внести оплату за квартиру. Такой порядок действий исключает риск двойной продажи квартиры разным людям. Так что с точки зрения закона вы оказываетесь защищены и застрахованы.
  • Проектная декларация на конкретный дом. Сверьте реальный адрес возводимого дома с его документальным адресом (они должны полностью совпадать). Также узнайте из проектной декларации, когда именно дом будет сдан в эксплуатацию (конкретная дата). При необходимости изучите информацию об общей и жилой площади квартир, об их планировке и пр.

Вместе с документацией изучите репутацию и успешность Застройщика на рынке недвижимости.

Ознакомьтесь с историей его работы, отзывами предыдущих покупателей, возможно – с рассказами своих друзей и знакомых о выбранном Девелопере.

Сделка по продаже квартиры от А до Я

5 октября 2018, 14:00Продажа квартиры — не самая простая задача, особенно в последние годы: покупателей мало, и они диктуют свои условия. Однако если подойти к сделке ответственно и сделать всё правильно, квартиру можно продать достаточно быстро и с минимальным дисконтом или вообще без него.

Рассказываем, из чего складывается этот процесс и на что важно обратить внимание на каждом этапе, чтобы всё прошло гладко.Уточните, можно ли в принципе продать вашу квартируСогласие всех собственниковПродать квартиру может только её собственник, то есть вы лично или ваше доверенное лицо. Разные хлопоты по поиску покупателей и подготовке сделки можно поручить риелтору или вашему поверенному (у них должна быть нотариальная доверенность, в которой перечислены все действия, на которые вы им даёте полномочия), но на сделке всё равно присутствовать должны вы лично.

Если вы не можете присутствовать на сделке по объективным причинам (например, живёте в другой стране и не можете уехать), по закону можно провести сделку без вашего участия, если у вашего представителя есть генеральная доверенность. Иногда покупатели соглашаются на это.

Но чаще — нет, так как велик риск подлога документов. Если у квартиры несколько собственников, нужно, чтобы на продажу согласились все.

Если квартира находится в долевой собственности (то есть каждому собственнику принадлежит определённая часть квартиры, например, одна треть или половина), договор о продаже квартиры обязательно нужно заключать у нотариуса, а всем собственникам придётся заверить своё согласие подписью — одновременно, в присутствии других собственников и нотариуса.

Если собственность совместная (то есть распределения по долям нет), можно заключать договор в простой письменной форме, идти к нотариусу в этом случае необязательно.Отсутствие обремененийЕсли квартира находится под арестом или в залоге, продать её не получится. Оказаться под арестом квартира может, например, в ходе судебного спора, когда идёт разбирательство, кому эта недвижимость принадлежит. Пока суд не разрешит этот вопрос, на квартиру будет наложен арест.Если квартира находится в залоге, продать её можно будет только с согласия банка или другого залогодержателя.

Не стоит переживать, если вы продаёте квартиру, за которую ещё не выплатили ипотеку.

Таких сделок на рынке очень много, схема хорошо отработана, поэтому риск мошенничества минимален (и возможен только со стороны продавца).Все обременения на квартиру (арест, залог, рента и т. д.) отражаются в выписке ЕГРН — её покупатель обязательно попросит или закажет сам перед сделкой, так что скрыть эту информацию не получится, да и Росреестр такую сделку не зарегистрирует. Кроме того, есть другие виды обременений, которые могут усложнить продажу квартиры.

Как собственник вы, скорее всего, должны о них знать, но на всякий случай это стоит .Нехорошая квартираЕсть квартиры, которые в принципе менее охотно покупают, так как у них есть те или иные минусы. К таким относятся:

  1. Квартира, один из собственников которой находится в местах лишения свободы или признан пропавшим без вести. Например, кто-то из ваших родственников-сособственников сидит в тюрьме и, разумеется, не сможет появиться на сделке. Покупателя это, конечно, насторожит. Выход есть — можно оформить доверенность, и тогда присутствие заключённого на сделке будет необязательным, но, безусловно, ответственный и осторожный покупатель тысячу раз перед этим подумает.
  2. Квартиры, которые находятся в собственности менее года, — только что купленные, недавно полученные по наследству, по договору дарения или ренты. Подозрительный покупатель обязательно прокрутит в голове сценарий, в котором после заключения сделки вдруг объявляются наследники, обнаруживается живой рентополучатель, а бабушка впадает в маразм и договор дарения объявляется недействительным. Всё это — риск оспаривания сделки. Проверить, что всего этого не произойдёт, в большинстве случаев можно только косвенно, также на рынке недвижимости нередки подлоги документов. Даже если вы купили квартиру и решили продать её через несколько месяцев, это насторожит потенциальных покупателей — такое часто встречается в мошеннических схемах. Вам нужно подготовить доказательства того, что предыдущую сделку точно нельзя оспорить и все документы в порядке.
  3. Квартиры, где один из собственников страдает подтверждённым психическим заболеванием или просто пожилой человек. В этом случае будьте готовы, что от вас или вашей пожилой бабушки (если она, к примеру, тоже собственник) потенциальный покупатель потребует справку из ПНД (психоневрологического диспансера), чтобы проверить диагноз и показания и убедиться, что она может участвовать в сделках. Сходить за справкой можно вместе с ним — чтобы он был уверен, что вы не принесёте подделку. Если вы стоите на учёте в наркологическом диспансере, вам нужно будет пройти полную экспертизу, которая должна подтвердить, что вы можете участвовать в сделке. А если у вас есть опекун, то за сделку будет отвечать он, и для этого вам нужно будет получить разрешение органов опеки. Покупатель также может настоять на том, чтобы на сделке присутствовал нотариус, который сделает её видеозапись.
  4. Квартира, купленная с использованием материнского капитала, в которой не выделили доли детям. Нюанс в том, что использование материнского капитала в сделке нигде не фигурирует. Покупатель может только проверить записи в паспорте о наличии детей и попросить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате — но это всё косвенные доказательства. Также иногда использование материнского капитала в покупке указывается в договоре купли-продажи. Но не всегда. Если вы продадите квартиру, для покупки которой был использован материнский капитал, а доли детям не выделили, и обман раскроется, вам грозит наказание вплоть до уголовного.
  5. Квартиры с несогласованными перепланировками (особенно те, где изменения невозможно согласовать). Если Жилинспекция о них узнает, всё придётся возвращать на место. Такой риск захотят взять на себя немногие (ведь если не вернуть всё, как было, квартиру можно и потерять). Перед сделкой у вас, скорее всего, попросят показать технический паспорт БТИ — по нему легко определить несоответствие реальной планировки той, что указана в документах. Если перепланировку всё-таки можно узаконить, лучше сделать это до сделки и заказать новый техпаспорт. Получить его можно в МФЦ или в БТИ своего округа.

Как правило, такие квартиры продаются со скидкой или долго ищут своего покупателя (а иногда и то, и другое).У идеальной квартиры для продажи — один владелец, в ней никто не прописан, она много лет находится в собственности, владение — на основании первичной приватизации или договора купли-продажи.Соберите нужный пакет документов для продажиЧтобы продать квартиру, вам понадобятся оригиналы следующих документов:

  1. Выписка из ЕГРН.

    В ней указано, кто владеет квартирой, на основании каких документов и есть ли на недвижимость обременения. Заказать выписку из ЕГРН можно в Росреестре, в офисе или через форму на официальном сайте — она действует в течение одного месяца.

  2. Выписка из домовой книги или единый жилищный документ (ЕЖД). В документе будет указано, кто собственник квартиры, кто в ней прописан (и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире при её продаже), есть ли задолженность по коммунальным платежам.

    Получать единый жилищный документ нужно в МФЦ, для этого понадобится ваш паспорт и запрос (заявление) на предоставление этой услуги. ЕЖД сформируют на месте. Выписку из домовой книги можно получить в МФЦ или запросить в управляющей компании (если дом новый, со своей управляющей компанией).

    Срок действия выписки из домовой книги — один месяц, а ЕЖД — 60 дней. Что брать, выписку из домовой книги или ЕЖД, зависит от того, что у вас за дом. В элитных домах и кооперативах с обособленной управляющей компанией — первый вариант, в остальных случаях — второй.

  3. Общегражданский паспорт.

    Возможно, покупатель попросит показать заграничный паспорт или водительское удостоверение, чтобы убедиться, что перед ним не мошенник — большое количество документов сложнее подделать.

  4. Документ, на основании которого вы получили квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договор передачи, договор дарения или ренты.

    Этот договор у вас должен быть в наличии. Если вы его потеряли, дубликат можно запросить в Росреестре.

    Если сделка была нотариальная, тогда нужно запрашивать дубликат в архиве нотариуса.

Помимо документов обязательных для заключения сделки, покупатель может попросить и дополнительные. Они помогут ему убедиться, что с собственником (то есть с вами) и с квартирой, которую он собирается купить, не будет никаких проблем. В зависимости от особенностей вашей квартиры нужно иметь:

  1. Согласие опекуна или органов опеки. Если у вас есть уполномоченный опекун или одним из собственников квартиры является ребёнок.
  2. Письменное согласие на сделку супруга. Если квартира, которую вы собираетесь продать, приобреталась в браке, возьмите такой документ у нотариуса.
  3. Технический паспорт БТИ. Докажет, что в квартире не было перепланировок или все они узаконены. Получить паспорт БТИ можно в МФЦ или в БТИ своего округа.
  4. Оригиналы справок из ПНД. При ипотеке это — обязательно требование (банк также может согласиться принять копию водительского удостоверения). Покупатель должен убедиться, что вы дееспособны и можете участвовать в сделках. Особенно это актуально, если вы пожилой человек.

Подготовьте квартиру к продаже и напишите объявлениеПодготовка квартиры к продаже называется Home Staging.

На Западе это целый комплекс мероприятий, направленных на то, чтобы сделать квартиру максимально привлекательной в глазах потенциальных покупателей.

Это очень серьёзный этап предпродажной подготовки. В России это только набирает обороты, но те, кто серьёзно относится к нему, имеют высокие шансы продать квартиру быстрее.Мы написали (с фото!), как подготовить квартиру и сделать объявление, по которому хочется позвонить, для собственников, которые сами сдают квартиру. Всё это актуально и для продажи квартиры.Остановимся на основных моментах:

  1. Укажите контактные данные. На Яндекс. Недвижимости ваш реальный телефон будет скрыт подменным номером, звонки с него будут переадресовываться вам. Это защитит вас от попадания вашего номера в различные спам-базы. Если вы размещаете объявление где-то ещё, купите отдельную SIM-карту. Даже если этот номер попадёт в базы риелторов — нестрашно.
  2. Проведите генеральную уборку, спрячьте все личные вещи, чтобы квартира выглядела аккуратно и уютно, но без следов чьего-либо проживания.
  3. Сделайте хорошие фотографии всех помещений, подъезда и двора при естественном освещении, не поленитесь обработать их в фоторедакторе. В идеале — пригласите фотографа.
  4. Напишите объявление о продаже с чётким описанием характеристик квартиры и её преимуществ. Укажите основные моменты: кто владелец, на основании каких документов квартира стала вашей, кто прописан, схема сделки — свободная или альтернативная (и подобрана ли альтернатива).

Если вы работаете с риелтором, всё ещё проще — часть работы он возьмёт на себя: сделает часть документов, даст советы по предпродажной подготовке, напишет и разместит объявление, проведёт осмотры.

Покупатель найден. Что ещё нужно сделать до сделкиПосле нескольких недель или месяцев осмотров квартиры покупатель найден. Поздравляем, самая сложная часть выполнена. Осталось заключить договор и получить деньги за квартиру.

Для этого вам нужно сделать еще несколько шагов.Подготовка документов. Если вы ещё что-то не собрали или что-то устарело.Аванс и соглашение.

В качестве подтверждения серьёзности своих намерений покупатель передаёт вам определённую сумму денег.

Сумма может быть разной — в Москве это обычно около 50 000 рублей. Обязательно дайте расписку в получении денег.

Стоит различать аванс и задаток. Аванс — это чаще всего предоплата (хотя в законе никакого определения аванса нет). Если сделка расстроится по какой-то причине, аванс нужно будет вернуть.

А задаток — финансовое обеспечение договорённостей. Если покупатель откажется от сделки, задаток можно не возвращать.

Также при передаче аванса или задатка подписывается авансовое соглашение или договор задатка, в которых прописывается в течение какого времени должна быть заключена сделка и по какой цене. Не забудьте после этого дописать в объявлении, что квартира забронирована, или снять его с публикации.Условия сделки и . В большинстве случаев достаточно составить договор в простой письменной форме, но если ваша квартира находится в долевой собственности (то есть нескольким людям принадлежит определённая часть квартиры, например одна треть или половина), договор о продаже квартиры нужно заключать только у нотариуса.

В договоре обязательно должны быть указаны:

  1. права и обязанности, ответственность сторон;
  2. её адрес и описание;
  3. полная стоимость квартиры;
  4. данные продавца и покупателя;
  5. сроки освобождения жилплощади (как юридически, так и физически).

Сделка и передача квартирыОсталось чуть-чуть.

И квартира будет продана.Деньги.

В день сделки вы приезжаете в банк, где покупатель закладывает деньги в арендованную им .

Во время закладки денег заключается дополнительное соглашение, в котором прописано, при выполнении каких условий вы можете забрать деньги. Обычно для этого достаточно предоставить паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом регистрационной палаты о переходе права на имя нового собственника.

В случае, если регистрация электронная, условием доступа к ячейке может быть подписанный договор и выписка из ЕГРН с именем нового владельца.

Это самый надёжный способ передачи денег. Ещё можно воспользоваться банковским аккредитивом.

Система здесь точно такая же, только деньги не закладываются в ячейку, а хранятся на счёте.Договор. Если договор купли-продажи заключается у нотариуса, после передачи денег вы и покупатель должны поехать к нему и подписать договор. Если договор составлялся в простой письменной форме, его можно подписать прямо в банке.Регистрация сделки.

Когда договор будет подписан, вам с покупателем необходимо съездить в МФЦ и отдать договор купли-продажи на регистрацию для перехода права собственности.

С собой нужно иметь договор купли-продажи и паспорт.

Обычно в Москве на регистрацию уходит 3-4 дня, если это нотариальная сделка, и 10 дней, если договор заключался в простой письменной форме.Получение денег. Обычно в банке нужно показать паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом о переходе права на имя нового собственника или свежую справку из ЕГРН с данными нового владельца.

После этого вы получите доступ к банковской ячейке.Передача квартиры. В договоре прописано, когда вы должны передать квартиру новому владельцу. Это можно сделать хоть в день регистрации перехода права собственности.

В процессе передачи квартиры покупателю нужно составить и подписать акт приёма-передачи. Это приложение к договору купли-продажи, в котором указаны характеристики и особенности квартиры.

Его составляют в произвольной письменной форме, и это можно сделать самому ( есть на Яндекс.Недвижимости), но если в составлении договора помогал риелтор или юрист, логично доверить им и составление акта. Заверять акт нотариально не нужно.

В акте нужно указать, что квартира была передана новому владельцу именно так и в таком состоянии, как прописано в договоре купли-продажи. Сделка может считаться состоявшейся при передаче квартиры и подписании покупателем акта приёмки-передачи.ЗаключениеДаже если к концу статьи вам стало казаться, что продать квартиру — очень сложно, это не так. Каждый этап занимает несколько дней или даже недель, поэтому вам не нужно будет выполнять все эти пункты практически одновременно.

А если хочется сэкономить время и нервы, проще нанять риелтора, который возьмёт большую часть вопросов на себя, будет консультировать и помогать на всех этапах.Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе.

Иллюстратор: Ева Народицкая.Подписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах.

По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на Федеральной службы государственной статистики.

Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов.

На цену влияет:

  • Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
  • Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
  • Наличие балкона или лоджии.
  • Количество комнат.
  • Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
  • Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
  • Размер коммунальных платежей.
  • Площадь квартиры.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% — треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов. Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Мошенничество при передаче денег

Передача денег вызывает большое беспокойство у всех продавцов, ведь именно в этот момент чаще всего возможен обман.

Самый опасный вариант – это передача денег из рук в руки, и продавцу ни в коем случае нельзя на это соглашаться, ведь купюры могут оказаться фальшивыми. Или же покупатель может подсунуть вам «куклу».

Безналичный расчёт – тоже далеко не безопасный вариант, поскольку есть риск, что после регистрации договора купли-продажи покупатель просто не перечислит вам деньги. При этом ваша квартира уже станет его собственностью.Все расчёты стоит проводить через банк. Покупатель арендует на какое-то время (примерно на месяц) банковскую ячейку, куда он в присутствии продавца закладывает деньги.

Если сделка пройдёт успешно, продавец сможет их получить при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи в течение примерно 20 дней. А если же она сорвётся, в конце срока аренды ячейки покупатель сможет забрать их обратно.

Если вы боитесь, что покупатель может подсунуть вам фальшивые купюры или заложить «куклу» в ячейку, в банке стоит заказать проверку подлинности денег и услугу их пересчёта.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+