Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Купил квартиру в ипотеку с завышением стоимости

Купил квартиру в ипотеку с завышением стоимости

Купил квартиру в ипотеку с завышением стоимости

Заключение


Очевидно, что вопреки расхожему мнению о том, что купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса невозможно, в действительности это не совсем так. В то же время, принимая решение о завышении стоимости, нужно как следует взвесить все за и против. Если есть возможность приобрести квартиру иным путем, от предоставления недостоверной информации банку лучше воздержаться.

Подробнее о том, , читайте далее.

Запишитесь на бесплатную консультацию к юристу в специальной форме, чтобы более детально разобрать вашу ситуацию.

Также он может оказать помощь с подготовкой всех необходимых документов для сделки.

Будем благодарны, если вы оцените пост и нажмете кнопки социальных сетей.
Оценка статьи:

(голосов: 36, средняя оценка: 4,31 из 5)

Загрузка.

Поделиться с друзьями: Твитнуть Поделиться Поделиться Отправить Класснуть

Понятия рыночной и кадастровой цены

На сегодняшний момент официально различают две цены на недвижимость: кадастровую и рыночную.

  • Рыночная стоимость. Это цена, которую готов заплатить покупатель за недвижимость в условиях рыночной конкуренции. Она считается максимально объективной, так как составляется на основе имеющихся сравнительных данных.

Установить её можно самостоятельно либо обратившись к оценщику.

Если обратиться к профессионалу, то владелец недвижимости получит подробный отчет, который предоставляется банку, если нужно взять ипотеку для покупки недвижимости. В ходе оценки берут во внимание: Дорогие читатели!Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
В ходе оценки берут во внимание: Дорогие читатели!Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону.

Это быстро и бесплатно! Москва, Московская область Санкт-Петербург, Ленинградская область Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

  1. Планировку объекта;
  2. Местоположение квартиры, и так далее.
  3. Состояние коммуникаций;
  4. Полезную площадь;

Все названые условия существенно влияют на рыночную стоимость квартиры, потому оценку недвижимости можно совершить самостоятельно, пользуясь здравыми суждениями.

Если квартира в хорошем состоянии, находится неподалеку от транспортных развязок, больниц и школы, в комфортном районе, то её стоимость будет высокой.

  • Кадастровая стоимость – это цена, на основании которой устанавливаются налоги на недвижимость. Приятный бонус в том, что она, как правило, ниже рыночной, потому редко искусственно завышается. В этом попросту нет необходимости, потому что по своей природе кадастровая цена на жилье всегда ниже рыночной. Правда, даже если уже были попытки повысить её, все равно разница между рыночной и кадастровой стоимостью немалая.

На кадастровую стоимость квартиры могут повлиять не так много факторов, потому не будет лишним их узнать:

  1. Срок эксплуатации оцениваемого дома.
  2. Согласно индексу региона подсчитывается средняя цена на квадратный метр;

Не удивительно, что при таком скудном списке критериев оценки, рыночная стоимость бывает на треть выше кадастровой. Хотя случаются ситуации, когда кадастровая и рыночная стоимость недвижимости сбегаются, но, как правило, это не слишком хорошо, потому что речь идет о старой недвижимости, рыночная цена которой очень низкая.

Как же сделать так, чтобы осуществить покупку недвижимости в ипотеку, не выплачивая первоначального взноса?

Станете соучастником мошенничества

Если вы заключите такую сделку, то поможете заемщикам обмануть банк. Кто знает, зачем они придумали эту схему.

Это могут быть мошенники, которые хотят без вложений и расходов получить вашу квартиру и деньги банка. Может быть, они не собираются платить по кредиту. Банк в итоге заберет квартиру, но какое-то время им удастся там пожить и сэкономить.Даже если это всего лишь хитрые люди, которые решили улучшить жилищные условия с помощью обмана, такая схема незаконная.

Нельзя предоставлять в банк заведомо недостоверные сведения.Помогая им получить кредит, вы фактически становитесь соучастником мошенничества. За такое можно получить большой штраф или реальный срок. Это будет уголовная, а не административная ответственность.

Стоимость объекта: рыночная или?

Для оформления залога квартиры, жилого дома или другого имущества, банку требуется рыночная стоимость.

Определение термина дано во многих нормативно-правовых актах. Не будем нагружать читателя сложными оценочными категориями, скажем просто: это стоимость, по которой объект может быть продан на свободном рынке недвижимости, по цене, устраивающей и продавца, и покупателя, при условии, что свое решение стороны принимают без давления негативных обстоятельств.Часто применяется термин «ликвидационная стоимость». Кредитору она интересна, поскольку информирует, сколько можно выручить средств при быстрой продаже объекта, если, например, заемщик не кредитоспособен.«Грубый» расчет показателя, которым иногда пользуются, — рыночная стоимость, уменьшенная на 20-30% или за минусом первоначального взноса.Выписка из отчета об оценкеОценку стоимости залогового имущества выполняют эксперты-оценщики.

Результатом работы эксперта станет обоснованный показатель рыночной стоимости, который будет отражен в документе — отчете. Кредитующие банки готовы работать не со всеми оценщиками, а чтобы отобрать лучших, проводят процедуру аккредитации.

Правила работы, которыми руководствуется эксперт-оценщик, — профессионализм, независимость суждения, объективность и непредвзятость.Для кредитора корректно исчисленная рыночная стоимость — «отправная» цифра для расчета:

  1. кредита на покупку недвижимости. Кредиторы стремятся выдать 70-80% от стоимости недвижимости.
  2. суммы первоначального взноса по ипотеке. В зависимости от программы кредитования, равен 10-30% от показателя;

Поэтому банки внимательно относятся к полученному результату оценки.

Если заемщик окажется неплатежеспособным, имущество выставляется на реализацию по стоимости, исчисленной оценщиком.Замечу также, что завышение — это довольно частая причина для отказа в ипотеке на такой объект недвижимости.

То есть, при наличии положительного решения бака в отношении заемщика, банк также тщательно рассматривает объект недвижимости. В каждом банке есть допустимый диапазон цен на все объекты.

Поэтому при попытке сильно завысить цену, банк конечно же откажет. Или в лучшем случае меньше выдаст ипотечных денег, увеличив при этом первоначальный взнос.

Что такое завышение и его помощь с обходом первого взноса

Конечно, сейчас существуют ипотечные программы, которые разрешают минимальный первоначальный внос (не более 10%), или и вовсе можно оформить ипотеку без наличия стартового капитала. Но, как уже было сказано выше, такая ипотека отличается повышенной процентной ставкой и малым сроком кредитования.

Само собой, этот вариант невыгоден для заёмщика.Что же делать, если накопить необходимую сумму человек ещё не успел, а жильё нужно срочно?

В этом случае оформляется завышение стоимости квартиры по договоренности с покупателем.Покупатель заранее договаривается с продавцом, чтобы тот указал в договоре купли-продаже завышенную цену на недвижимость, а также написал расписку, что уже получил деньги в качестве первоначального взноса.

Мнимый авансовый платёж и будет составлять разницу между реальной и завышенной ценой.Расписка предъявляется в банк.

Продавцу перечисляются средства, равные стопроцентной фактической сумме, то есть он ничего не теряет.

Заёмщик остаётся в выигрыше, поскольку приобретает квартиру, а первоначальный взнос вносит в минимальном размере или не платит вовсе.Чтобы обезопасить продавца от возможного расторжения сделки, при котором ему придётся вернуть все полученные им средства включая и мнимый аванс, заёмщик также пишет расписку, что взял у продавца деньги в долг – сумма составляет ту самую разницу между реальной стоимостью и завышенной.

Заёмщик остаётся в выигрыше, поскольку приобретает квартиру, а первоначальный взнос вносит в минимальном размере или не платит вовсе.Чтобы обезопасить продавца от возможного расторжения сделки, при котором ему придётся вернуть все полученные им средства включая и мнимый аванс, заёмщик также пишет расписку, что взял у продавца деньги в долг – сумма составляет ту самую разницу между реальной стоимостью и завышенной. После того как продавец получает свои деньги за продаваемое жильё, расписка уничтожается.Чтобы эта схема сработала, нужна не только личная договорённость между продавцом и покупателем, но и с оценщиком.

В договоре купли-продаже и оценочном акте должны быть равнозначные цифры.Пример.

Гражданин Иванов уже много лет копит на первоначальный взнос, чтобы взять ипотеку. Время от времени он просматривает предлагаемые ипотечные программы от банка, а также подыскивает квартиру.

В один прекрасный момент звёзды сошлись таким образом, что появилась прекрасная возможность приобрести столь желанное жильё в кратчайшие сроки. Банк устроил новогоднюю акцию и снизил процентные ставки, да и квартира давно присмотрена и до сих пор не продана.

Мало того, Иванов знаком с продавцом квартиры Петровым.

Вот только незадача – по условиям банка первоначальный взнос составляет двадцать процентов, а у Иванова не хватает достаточно существенной суммы.Иванов с Петровым решили провернуть «сделку века», ведь одному нужно срочно продать, а другому купить, так почему бы не договориться. Петров в договоре купли-продажи указывает завышенную стоимость квартиры как раз на ту сумму, которой не хватает Иванову для покрытия первоначального взноса.
Петров в договоре купли-продажи указывает завышенную стоимость квартиры как раз на ту сумму, которой не хватает Иванову для покрытия первоначального взноса.

А затем два авантюриста обменялись расписками.Петров в своей сообщил, что получил уже часть денег в качестве задатка. Иванов же написал обыкновенную долговую расписку о том, что взял в долг у Петрова энную сумму денег. А с оценщиком Сидоровым договорились на взаимовыгодных условиях, тем более, что размер завышения был несущественным.Первая расписка была отнесена в банк, вторая надёжно припрятана (после того как Петров получит все свои деньги за квартиру, она будет уничтожена).

После того как сделка была оформлена по всем правилам – составлен ипотечный договор и зарегистрировано право собственности на Иванова, все участники получили то, что хотели.Петров наконец-то продал свою квартиру, за которую ему были перечислены деньги ровно в той сумме, которую и планировал. Иванов остался доволен приобретённым жильём, за которое заплатил минимальный первоначальный взнос.

А Сидоров просто был рад дополнительному доходу.Разве что банк оказался в неведении от проведённой авантюры, но заполучил заёмщика Иванова на пару десятков лет, который будет верой и правдой выплачивать одолженную сумму и начисленные на неё проценты.Впрочем, не стоит недооценивать банк, ведь схема завышения стоимости не нова, и до сих пор некоторые кредитные организации смотрят на это сквозь пальцы и принимают расписки от клиентов о якобы уплаченном первоначальном взносе, делая при этом определённые выводы. Но это уже другая история.

Когда завышение лучше не делать?

Подобная схема сомнительна, и не может гарантировать ни одной из сторон полную безопасность. И покупатель, и продавец должны понимать, на что они идут.

Особенно это касается покупателя, ведь он рискует несколько больше. Существует 3 причины, которые должны остановить от совершения сделки с завышением:

  • Покупатель не установил доверительных отношений с продавцом. Это сложный психологический аспект. В таких вопросах, как недвижимости и деньги, вряд ли стоит доверять кому-либо, кроме ближайших родственников.
  • Покупатель выбрал дорогую квартиру, которую трудно сравнить с конкурентами. В такой ситуации оценщик, скорее всего, не согласится дать заведомо ложный отчет, ведь обман здесь будет слишком очевиден.
  • Покупатель не имеет стабильных доходов. Это чревато тем, что при наступлении неблагоприятной ситуации, он может быть не в состоянии оплачивать ипотеку. Банк отберет жилье, а при вскрытии схемы можно оказаться под следствием.

Стоимость квартиры

Осуществляя сделки с недвижимостью крайне важно понимать истинную стоимость жилья, чтобы в дальнейшем оно значительно не подешевело. При оценке недвижимости могут использоваться различные виды стоимости.

Их стоит знать и уметь различать.Выделяют следующие виды цен:

  1. потребительская, зависимая от индивидуальной оценки потребителя;
  2. инвестиционная, которая зависит от количества вложенных инвестиций в данный проект;
  3. ликвидационная, рассчитываемая при банкротстве компании или при сносе здания;
  4. кадастровая, определяющаяся по государственным стандартам;
  5. инвентаризационная, которая определяется периодически при проведении инвентаризаций и бухгалтерских проверок;
  6. другие виды.
  7. рыночная, ориентированная в зависимости от текущего спроса и предложения на данный объект;

Продажа недвижимости может осуществляться по любому виду этой стоимости, если продавец и покупатель согласны на все условия договора. Но стоит отметить, что в большинстве случаев все эти суммы могут значительно отличаться друг от друга. Поэтому при продаже или поиске жилья для покупки или продажи люди иногда теряются и не знают, на какую цену ориентироваться им.При подаче заявки на ипотеку банки всегда ориентируются на рыночную стоимость недвижимости в текущий период.

Так как именно эта цена учитывает все факторы и показывает настоящую ликвидность жилья в настоящее время.

Искусственное завышение стоимости квартиры может дать определенные преимущества для заемщика, так как банк может предложить наиболее выгодные условия кредитования.

Что грозит покупателю при завышении?

С какими рисками встретится заёмщик при завышении стоимости на будущую собственную квартиру по ипотеке?

  1. Не исключена уголовная ответственность обеих сторон по факту мошенничества при завышении.
  2. При приобретении квартиры без первого взноса на плечи заёмщика ложится груз выплаты долга за полную стоимость объекта и процентов по нему. Это объёмная сумма денег.
  3. В первую очередь — оценка недвижимого имущества. Кредитор требует отчёт об оценке в обязательном порядке. Возможно, покупателю придётся договариваться с оценщиком о завышении стоимости на квартиру. Такая схема связана с дополнительными единовременными финансовыми выплатами, которые перекликаются с выплатой за услугу оценщика по завышению.
  4. Даже если удалось договориться с оценщиком о завышении, не стоит забывать о том, что кредитной компании известно о таких схемах. Отчёт, который покажется банку подозрительным, будет отправлен на дополнительную проверку. Если проверка выявит завышение стоимости, по квартире придёт отказ и банк не перечислит средства. А отказ по объекту означает, что придётся искать другую квартиру для завышения.
  5. Не исключена ситуация встречи с недобросовестным продавцом. Не стоит забывать о том, что на протяжении сделки по завышению, у продавца будет долговая расписка. Если попадётся недобропорядочный человек, ему ничто не помешает обратиться с этой распиской в суд, вместо того, чтобы порвать после сделки по завышению.

Как работает завышение для ипотеки?

Проще всего разобраться в механизме завышения на примере. Борис хочет купить квартиру у Виктора в ипотеку, но банк требует первоначальный взнос в размере 20%.

Таких денег у покупателя нет, и он планирует недостающую сумму получить в самом составе кредита.

Для этого Борис договаривается с Виктором под расписку о том, что он уже якобы передал ему сумму первого взноса. Лучше всего такие соглашения оформлять под руководством юриста.

В противном случае можно пострадать от мошеннических действий с обеих сторон.

На следующем этапе Борис обращается в оценочную компанию, и договаривается с оценщиком о завышении стоимости. Далее он передает отчет об оценке и расписку в банк, доказывая тем самым, что выполнил условия по первоначальному взносу. Теперь ему необходимо дождаться одобрения банка и получить ипотеку.
Теперь ему необходимо дождаться одобрения банка и получить ипотеку.

В заключение стороны оформляют договор купли-продажи и заключают сделку.

Зачем завышают стоимость квартиры при покупке в ипотеку?

Суть завышения рыночной стоимости жилья состоит в том, чтобы получить больше денег у банка.

Они могут потребоваться заемщику в следующих случаях:

  1. Клиенту необходимо обустраивать новое жилье: делать ремонт, покупать мебель и технику.
  2. У клиента нет средств на первый взнос или их оказалось недостаточно.
  3. Другие причины (желание съездить в отпуск, купить автомобиль).

Схематично процедура завышения цены выглядит так:

  • Покупатель предлагает продавцу указать в договоре купли-продажи более высокую стоимость квартиры.

    Продавец идет на такую сделку, как правило, за вознаграждение.

  • Если сторонам удалось договориться, продавец предоставляет в банк расписку о том, что он якобы получил первоначальный взнос.
  • Банк засчитывает указанную сумму в качестве первого взноса и переводит оставшиеся деньги продавцу.

    Продавец, получивший ровно столько, сколько стоит недвижимость, уничтожает долговую расписку покупателя.

    Соответственно покупатель приобретает квартиру исключительно на заемные средства, своих денег он на нее не тратит.

  • Покупатель вручает продавцу фиктивную расписку о том, что он взял у продавца в долг. Указанная в этой расписке сумма соответствует разнице между реальной и завышенной ценой жилья.

Особое внимание стоит обратить на составление расписки, подтверждающей факт внесения первоначального взноса. При заключении сделок с недвижимостью он может оформляться в виде аванса или задатка.

У них есть существенное отличие. Задаток в случае срыва сделки по вине покупателя возврату не подлежит. Зато аванс должен быть возвращен в полном объеме, если договором купли-продажи не предусмотрены другие условия.

Объективные причины для завышения цены

Если мы на время забудем о махинациях, описанных нами ранее, и обратимся к практике, то мы увидим реальные примеры завышенной стоимости квартир.

  • Критерии оценки компании. Дело в том, что бывают случаи, когда аккредитованная фирма учитывает высокий порог стоимости квартир. Что же это значит? К примеру, есть два похожих объекта недвижимости, в одном районе, со схожей площадью. Но одна квартира стоит 3млн.рублей, а другая 5,5млн.рублей. Оценщик вправе заявить, что для займа берется квартира по наивысшей цене. И такой вариант завышения не считается мошенничеством.
  • Также бывают варианты, когда в документах встречаются ошибки. Например, год постройки дома указан более поздний. В этом случае завышение стоимости квартиры происходит естественным путем. Однако стоит понимать, что вариант такого стечения обстоятельств, практически стремиться к нулю.
  • Нестабильный рынок недвижимости. Дело в том, что цены на квартиры могут меняться практически ежедневно. И из-за их резкого снижения, произойдет завышение стоимости.

Вы сами видите, не всегда необходим факт мошенничества.

Иногда завышение стоимости квартиры происходит само собой.

Однако рассчитывать на это все же не стоит.

Первый взнос по ипотеке – что это и зачем он нужен

Множество ипотечных программ предполагает внесение первоначального взноса, причём чем он будет выше, тем ниже будет процентная ставка и меньше переплата банку.Первоначальный взнос – это собственные накопления человека, которые будут переданы продавцу недвижимости при заключении с ним договора купли-продажи.

Оставшуюся сумму выплатит кредитная организация, и именно она будет считаться для заёмщика основным телом кредита.

В чём же выгода банка?Во-первых, заёмщик показывает себя с положительной стороны, поскольку может грамотно и рационально распоряжаться своим бюджетом и имеет сбережения.

Банк убеждается, что потенциальный клиент достаточно обеспеченный и платёжеспособный.Во-вторых, это гарантированная защита банковских рисков от неликвидного имущества. Если заёмщик по каким-либо причинам не сможет рассчитаться с ипотечными долгами, а предмет залога, то есть недвижимость, подешевеет, то банк сможет покрыть убытки.Например, банк выдал заёмные средства без первоначального взноса, а заёмщик допускает длительную просрочку. Даже если кредит «свеженький» и квартира не успела обесцениться, то, с учётом начисленных процентов и штрафных санкций за просрочку, вырученной суммы за проданную жилплощадь будет недостаточно, чтобы заёмщик смог погасить задолженность.

В этом случае банку придётся накладывать арест на доходы и имущество должника.

А оно ему надо?Наличие первичного взноса значительно сокращает или полностью погашает размер долговых обязательств после реализации недвижимости.Средний размер первоначального взноса в большинстве банков составляет 15-20% от стоимости приобретаемого жилья. Ряд банков предлагает ипотечные программы с минимальным десятипроцентным взносом, а то и вовсе без него.

Свои риски они компенсируют высокими процентными ставками и сокращённым сроком кредитования.

Когда не стоит делать завышение

Очевидно, что данная схема не очень законна, поэтому стороны должны понимать, на что идут, заключая такую договоренность. Прежде всего, покупателю необходимо не раз взвесить ситуацию:

  1. если отношения с продавцом недостаточно доверительны;
  2. если квартира является дорогостоящей и конкурентных сравнений по соответствующей цене мало или нет вообще — оценочная компания с большой долей вероятности на заведомое завышение не пойдет.
  3. если его доходы нестабильны, и с выплатами по кредиту могут возникнуть проблемы — он рискует остаться без квартиры и под следствием;

Для чего банку нужен первоначальный взнос

Программы жилищного кредитования различных банков предусматривают выплату первоначального взноса. Его размер, как правило, составляет 10-20 процентов от рыночной цены недвижимости.

Если учитывать стоимость даже небольших квартир в регионах, эта сумма редко бывает ниже 200-300 тысяч рублей.

Многие заемщики стремятся избежать выплаты первоначального взноса.

Далеко не все граждане готовы разом расстаться со своими накоплениями. Банки, напротив, делают выплату первоначального взноса обязательным условием ипотеки. Если на счет продавца уже внесена крупная сумма, а квартира остается в залоге у банка вплоть до закрытия жилищного кредита, клиент вряд ли захочет терять недвижимость.

Таким образом, первоначальный взнос минимизирует риски невыполнения долговых обязательств со стороны заемщика. Обратите внимание. Существует миф, что платежная дисциплина заемщика снижается в том случае, если первоначальный взнос по ипотеке был менее 20%. Практика показывает, что своевременное погашение долга зависит от личной ответственности клиента.

Размер первого платежа не влияет на риск невозврата, поэтому при одобрении заявки банки ориентируются в том числе на состояние кредитной истории заемщика.

Что грозит покупателю и продавцу?

Идя на завышение стоимости квартиры при ипотеке, риски покупателя более чем существенные. Схема завышения простая, но самое слабое место в ней – это оценка банковскими экспертами.

Вот тут все махинации раскрываются, и над покупателем нависает угроза расплаты.

  1. Переплата по ипотечному займу для покупателя. Даже если все пройдет успешно, покупателю придется много переплачивать, ведь сумма бралась большая, автоматически завышается процент по выплатам;
  2. Можно заказать независимую оценку, которую, тем не менее банк имеет право перепроверить. Если результат окажется негативным это повлечет урезание кредитных средств, или банк может вообще отказать в их выдаче;
  3. Уголовная ответственность или налоговый вычет. Это высшая мера наказания, но статья о мошенничестве не всех пугает.
  4. Когда сделка не выгорела, в сторону продавца может последовать претензия о возврате средств, на которые у покупателя есть расписка. Но такие проблемы легко урегулировать, заблаговременно обменявшись расписками;

Тема актуальна, подтверждением чему может выступить любой специализированный форум. В онлайн-пространстве люди активно обсуждают, как обойти банковские ловушки и получить ипотеку, делятся своим опытом и т.п.

Но самый ценный совет – лучше не шутить с законом, а добропорядочно выполнять требования банка, не играя с судьбой.Video can’t be loaded because JavaScript is disabled: (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Спасибо автору 0

Риск, связанный с распиской о передаче денег.

Перед тем, как оформить сделку с завышением, продавец и покупатель составляют расписку о передаче покупателем суммы продавцу, которая равна первому взносу по ипотеке.

Теоретически покупатель с этой распиской может пойти в суд. Для того, чтобы подстраховаться, составляется 2 расписки.

Одна о передаче суммы покупателем продавцу, другая обратная о передаче суммы продавцом покупателю. Одна расписка прикладывается к документу купли-продажи, другая остается у вас на руках как страховка.

Кадастровая и рыночная стоимость: в чем разница?

Любой объект недвижимости имеет 2 цены:

  • Кадастровую.
  • Рыночную.

Рыночная цена — настоящая, объективная стоимость квартиры.

Она зависит от ремонта, расположения, инфраструктуры и т. д. На эту цифру также влияет общее состояние рынка недвижимости и конкурентоспособность жилья: первый этаж стоит дешевле, чем остальные, и прочие подобные «правила».

Кадастровая цена — сумма, которая используется для расчета налога на недвижимость.

Она всегда ниже рыночной. Что выгодно владельцу — он платит налоги в меньшей сумме. Кадастровая стоимость зависит от региона, где находится жилье. В каждом регионе есть определенный коэффициент, который используется для расчета цены квадратного метра.

При получении кредита на приобретение квартиры, важно знать именно ее рыночную стоимость.

Именно она подвергается завышению.

Ошибочные причины завышения цены

Предпосылки для завышения стоимости бывают искусственные и ошибочные.

  1. Устаревшая информация в отчёте оценочной компании так же бывает причиной неосознанного завышения цены недвижимости. Реальность на рынке недвижимости меняется быстро, и отчёт, созданный месяц назад, может не соответствовать сегодняшним ценам. Указанная в отчёте стоимость может случайно стать завышенной.
  2. При оценке недвижимости оценщиками происходит ориентация на среднюю стоимость аналогичных объектов, продающихся в обозначенном районе. Иногда эта цена выше рыночной, что и отображается оценочной компанией в отчёте. Происходит непреднамеренное завышение.
  3. Неосознанное завышение бывает связано с ошибкой в бумагах на квартиру. Завышена площадь недвижимости или случайно омоложен год постройки дома.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке риски

На самом деле их не так уж и мало.

Все мы понимаем, что при успехе описанной выше схемы, все останутся довольны.

Но давайте поговорим о том, что будет, если что-то пойдет не так как вы задумали. В первую очередь хотелось бы отметить, чем рискует продавец, применяя завышение цены на свою квартиру:

  1. При отказе банком в ипотеке, особо недобросовестные покупатели могут потребовать с вас деньги, которые они «заплатили» вам по данным расписки.
  2. Вас могут пригласить в налоговую инспекцию, и потребовать выплат согласно завышенной стоимости жилья.
  3. Вас могут обвинить в мошенничестве.

Помимо этого, вы потратите кучу времени и нервов, а в итоге так и не продадите свою квартиру. Согласитесь, оно вряд ли того стоит.

Однако, когда речь идет о покупателе, то у него причин на сделку по завышению цены гораздо больше.

Давайте рассмотрим их подробнее.

Отдадите больше, чем получите

В ходе сделки вы получите деньги, а покупатели — квартиру. Если что-то пойдет не так и сделку признают недействительной, вы обязаны вернуть друг другу то, что получили. Вам вернут квартиру, а вы должны будете отдать деньги.

Но не ту сумму, которую фактически получили, а именно ту, которая указана в договоре.Если вы укажете завышенную сумму, то и отдавать будете ее. Расписка о том, что вам не передавали первоначальный взнос — что-то странное.

Это не поможет. Логичнее попросить в ответ встречную расписку, как будто покупатели взяли у вас в долг ту же сумму.

Но все это ненадежные и мутные схемы.С вас легко будет получить деньги: у вас есть квартира.

А что можно получить с людей, у которых нет денег на первоначальный взнос и своего жилья, думайте сами.

Процедура завышения

Если, несмотря на все возможные риски, обе стороны решаются на авантюру, порядок действий будет следующий:

  • Покупатель пишет расписку о получении от продавца 1250000 руб. в качестве подстраховки. В случае ситуации, когда сделка не состоится, каждая сторона останется при своих деньгах.
  • После успешного перевода средств банка продавцу, покупатель передает свою расписку продавцу. Это является подстраховкой для продавца.
  • Продавец подписывает расписку о получении средств в полном размере от продавца. На чем сделка считается завершенной.
  • Продавец пишет расписку, что он получил 1250000 руб. в качестве авансового платежа.
  • Банк одобряет сделку за 6 миллионов 250 тысяч руб. из которых 20 % уже перечислено продавцу. Таким образом, по мнению банка, он выплачивает оставшиеся 80 % продавцу квартиры, что как раз составляет истинную стоимость покупки 5 миллионов рублей.
  • Банки обычно требуют наличие первого взноса в размере 10-15 % от общей стоимость жилья. Поэтому минимальный размер взноса должен быть 750 тысяч руб. К примеру, укажем, что покупатель хочет внести 20 %, что составляет 1 миллион 250 тысяч руб. Таким образом, в договоре указывается завышенная стоимость квартиры 6 миллионов 250 тысяч руб. В дополнение к такому соглашению нередко заключают и другое, где прописываются истинные суммы сделки.
  • Покупатель должен найти квартиру, стоит обращать на то, чтобы она находилась в свободной продаже. Для такой сделки не нужно участие дополнительных лиц, которые в последний момент могут усомниться в необходимости данной авантюры и сорвать всю сделку. К примеру, рыночная стоимость квартиры составляет 5 миллионов рублей.
  • Покупатель подает подписанный договор купли-продажи вместе с этой распиской в банк, а также прикладывает все остальные обязательные документы.

Фактически ничего сложного в этой ситуации нет, если внимательно читать все бумаги и составлять их по готовым образцам.

Если вы сомневаетесь в своей юридической грамотности, можно нанять для этих целей юриста. Но ему сразу нужно рассказать, в чем заключается суть вашей сделки.

Если он будет согласен участвовать в данной авантюре, можете быть уверенны, что все пройдет успешно.

P/S от автора блога.

Со слов знакомых, работающих в банках на выдаче кредитов, таких сделок сейчас достаточно много, притом, что от банка это не зависит. Банки сами на это идут, поскольку для них это прибыль.

Если они считают, что вы кредитоспособны, то они запросто сами выдают такие кредиты. Для некоторых семей это выход решить вопрос с недвижимостью. Если же вам идея жизни в кредитной «недвижке» не по душе, то ставьте отметку «палец вверх» и подписывайтесь на канал «Самострой».

Я строю дом себе очень бюджетный своими руками. У меня дом выходит со стоимостью квадратного метра в 5 тысяч рублей. Вот статья для ознакомления: Как я построил дом своими руками на 128 м2 площади за 615 тысяч рублей.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+