Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Кто покупает коммерческую недвижимость

Кто покупает коммерческую недвижимость

Кто покупает коммерческую недвижимость

Как поступают лидеры рынка: собственники и арендаторы


В ноябре 2020 года корпорация Apple объявила, что вложит $ 2,5 млрд. в компании, которые занимаются строительством в заливе Сан-Франциско. В рамках проекта запланировано строительство коммерческой и жилой недвижимости. Глава корпорации Apple Тим Кук заявил, что чувствует себя ответственным не только за развитие бизнеса, но и за процветание региона.

Apple планирует создание строительного фонда стоимостью 1,5 миллиарда долларов. Корпорация вложит 300 тысяч долларов в покупку собственной земли.

Оставшиеся 1,2 миллиарда долларов будут переданы в строительные компании Сан-Франциско. Аналогичным образом поступают и другие крупные корпорации:

  1. Facebook планирует вложить 500 миллионов долларов в строительство в Сан-Франциско и еще 1 миллиард потратить на строительство в Калифорнии.
  2. Google планирует вложить 1 миллиард долларов в строительство в Сан-Франциско.
  3. Microsoft объявила о решении вложить 500 миллионов долларов в строительство в Сиэтле.

Крупнейшей российской компанией, которая строит для себя недвижимость, является Газпром. Самым известным объектом, строящимся специально для Газпрома, является «Лахта-центр» в Санкт-Петербурге.

Общая площадь делового комплекса составляет 570 тысяч кв. м. Завершение строительства зданий и инфраструктуры «Лахта-центра» запланировано на 2021 г.

Ключевым объектом комплекса станет штаб-квартира Газпрома.

Часть офисных помещений будет сдаваться в аренду другим компаниям.

В список крупнейших арендаторов в России входят:

  1. «Трансмашхолдинг» арендует 12 800 кв. м. офисных помещений в «ВТБ Арена парк». Всего компания арендует 14 400 кв. м. недвижимости, находящейся в разных точках Москвы.
  2. «Т2 РТК Холдинг» (бренд TELE2). Компания снимает 13 100 кв. м в бизнес-центре Com City в Новой Москве.
  3. «Газпромбанк» арендует 12 000 кв. м. офисов в бизнес-центре «Оазис».
  4. IBM арендует 8 700 кв. м. в бизнес-центре «Башня на набережной». Офисы IT-компании занимают около 30% площади делового центра.

Безусловным лидером среди известных арендаторов является банк ВТБ. Он занимает 34 этажа в бизнес-центре Москва-Сити (Башня «Федерация Запад»). Площадь арендованных помещений составляет 60 000 кв.

м. Руководство банка сочетает оба подхода к использованию недвижимости: владение и аренду. В марте 2016 г. банк купил Башню «Евразия» для дочерних компаний: ВТБ24 и «ВТБ Банк Москвы». Поделится: Дмитрий Соломников Автор статьи Сделаем визуализацию вашей идеи, определим эффективность всего проекта.

Сопровождаем в получении финансирования Проведем анализ рынков сбыта и стратегий конкурентов, сегментируем потребителей, сделаем выводы Подписатся

Шаг 5. Подготавливаем документы

Полный пакет документов нужно собрать до или во время поиска покупателя. Его наличие можно использовать как дополнительный «козырь».Какие документы нужны?

Это зависит от схемы продажи объекта и статуса продавца/покупателя.

Рассмотрим самый популярный вариант: сделка между юридическими лицами (резидентами РФ).

  • Бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату (проверяют финансовое состояние компании).
  • Документы, которые подтверждают полномочия исполнительного органа (протокол, доверенность, устав). И те, что подтверждают согласование сделки со стороны собственника юрлица.
  • Договора аренды или субаренды.
  • Выписка ЕГРЮЛ (для проверки статуса юрлица, учредителей и исполнительного органа).
  • Другие документы (например, договора на техобслуживание, акт о монтаже охранной сигнализации).
  • «Обычная» выписка из ЕГРН (о характеристиках объекта и зарегистрированных правах на него).
  • Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
  • Документы о подключении к коммуникациям (электричество, вода, газ, тепло). Обязательно должна быть и разрешительная документация.
  • Копии правоустанавливающих документов на недвижимость (покупатель может попросить показать оригинал).
  • Выписка из ЕГРН на земельный участок (назначение, обременения, правообладатели, постройки).
  • Актуальные уставные документы (по ним проверяют полномочия управляющих органов на отчуждение недвижимости).
  • Квитанции на оплату услуг ЖКХ (проверяют наличие долгов и уровень реальных затрат).

Подписаться на рассылку.

Хотите первыми узнавать о новостях и новых объектах на сайте kvart-m.ru? Неверный e-mail  × Ваше имя Это поле обязательно для заполнения Телефон Это поле обязательно для заполнения Эл.

почта Это поле обязательно для заполнения Квартира Комната Дом/Коттедж Земельный участок Коммерческая недвижимость Гараж Вид недвижимости Город Это поле обязательно для заполнения Это поле обязательно для заполнения × Ваше имя Это поле обязательно для заполнения Телефон Это поле обязательно для заполнения Это поле обязательно для заполнения × Ваше имя Это поле обязательно для заполнения Ваша эл.почта: Вы ввели некорректный Email Ваш город: Это поле обязательно для заполнения Напишите отзыв : Это поле обязательно для заполнения Это поле обязательно для заполнения ×Извините, страница находится в разработке. Совсем скоро здесь появится инструмент для расчета ипотеки.

Что влияет на стоимость коммерческой недвижимости

Ценовая политика на коммерческие объекты зависит от месторасположения, площади, технической оснащенности и других факторов.

На рынке такой недвижимости здания разделяются на классы А, В и С:

  1. Класс С — , представляет собой строения прошлого века, в основном это бывшие промышленные помещения. Они отличаются низким качеством ремонта, стоят недорого и предполагают отсутствие какой – либо охраны, кондиционирования, организации безопасности и т.д.
  2. Офисы класса А — Бизнес класса, находятся в престижных районах, имеют современный дизайн и ремонт, а также современные технические оборудования и инженерные коммуникации. Они оснащены парковками, лифтами, скоростным Интернетом, видел наблюдением и охранными системами.
  3. Класс В — Комфорт класс, мало чем отличается от класса А. единственное различие может быть в не столь изысканном оформлении и структуре недвижимости. А все остальное —кондиционирование, охрана и ремонт тоже входят в их оснащение. Такая недвижимость доминирует на рынке и лучше всего продается.

2. Покупать по заниженной цене

Чаще всего стремление продавца занизить официальную стоимость продажи недвижимости и часть денег взять наличными вызвано желанием сэкономить на налогах.

Но бывают и другие причины. Например, характерная ситуация для арендного бизнеса — если объект не очень большой, собственником является индивидуальный предприниматель (ИП), использующий упрощённую систему налогообложения. И покупают его часто тоже на ИП.

Для применения упрощенки установлены лимиты: доход за отчетный период и остаточная стоимость основных средств не должны превышать 150 млн. руб. (по состоянию на 2020 год). Если стоимость недвижимости близка к 150 млн, или если это не единственный объект, и покупатель и продавец могут быть заинтересованы занизить официальную стоимость объекта, чтобы не выскочить за лимиты по оборотам или по стоимости основных средств.

Поэтому они пытаются договориться и оплатить стоимость недвижимости частично наличными. Чем это чревато? Такую сделку могут оспорить.

Например, относительно продавца будет возбуждено дело о банкротстве, такая сделка будет оспорена, так как официально объект продан существенно ниже рыночной стоимости. Дальнейшее развитие событий крайне неприятно для покупателя — недвижимость вернут в общую конкурсную массу после соответствующего иска, а затем реализуют с торгов и полученные средства поделят в соответствии с требованиями кредиторов. Как избежать: не ввязываться в подобные схемы.

Проверить заранее возможности банкротства невозможно, пока не начались судебные процессы.

Вариант третий: структурирование сделки через продажу ООО

Разновидностью предыдущего варианта «серой сделки» является продажа объекта путем передачи долей ООО.

При такой схеме не нужно платить НДС (а если часть денег передается через ячейку, на налогах можно сэкономить еще больше). Вариант продажи через ООО заключается в том, что продается не сам объект недвижимости, а компания, на балансе которой он числится. Такая схема популярна при продаже небольших объектов коммерческой недвижимости стоимостью примерно до 100 млн руб., но предполагает значительные риски, которые берет на себя покупатель.
Такая схема популярна при продаже небольших объектов коммерческой недвижимости стоимостью примерно до 100 млн руб., но предполагает значительные риски, которые берет на себя покупатель.

В случае возникновения проблем и обмана со стороны продавца, суд не сможет рассматривать его в качестве добросовестного покупателя. Ведь приобретал он не объект, а доли в ООО.

Как продать офис

Сделки по продаже офисов встречаются чаще, чем по продаже складов.Здесь также можно выделить основные этапы продажи:

  • Перед продажей проводится оценка офиса. Перечисляются все его основные характеристики, определяется рыночная стоимость. Особым преимуществом для офисов является удобная транспортная развязка, инфраструктура. Такие офисы в дальнейшем можно выгодно сдать в аренду или продать. Обращают внимание на готовность документов, состояние офиса, на здание, в котором расположен офис.
  • Проведение рекламной компании. На этом этапе размещается вся полученная информация в рекламные источники.

Безмолвие ритейла: о чем молчат продавцы коммерческой недвижимости

Как известно, кризис и падение торговых оборотов заставили потесниться многих арендаторов.

К примеру, число своих офисов сократили и продолжают сокращать банки. Уменьшают число магазинов и некоторые торговые сети.

Отдельные арендаторы просто меняют свою локацию: в условиях большого количества вакантных площадей поменять помещение на лучшее или более дешевое не так уж сложно.

Скорый уход арендатора с объекта — одна из самых актуальных проблем собственников коммерческой недвижимости и первая в списке наиболее опасных недомолвок хитрого продавца.

Наличие стабильного нанимателя — важнейший плюс при выборе объекта коммерческой недвижимости. Конечно, на хороший объект новый собственник найдет и другого претендента.

Однако сам этот факт сильно влияет на цену. Купив объект, с которого уходят арендаторы, новый собственник, не зная того, скорее всего, переплатит, да еще потратит время на поиски другого нанимателя.

Кроме того, простой помещения тоже приносит убытки. В итоге коммерческая недвижимость без арендатора может стоить на 10-20%, а то и 30% дешевле. Недомолвка № 2. Отзыв алкогольной лицензии На стоимость помещения, арендатором которого является продовольственный магазин, как ни странно, влияет наличие у ритейлера лицензии на алкоголь.

Дело в том, что возможность продавать горячительные напитки сильно влияет на экономику магазина. В договорах аренды даже часто указывают, что в случае отзыва лицензии у арендатора (к примеру, рядом с магазином строят жилой дом с детским садом на первом этаже) цена арендной платы снижается на 30%.

О том, что наниматель скоро останется без лицензии и уже не получит ее в этом помещении по тем или иным причинам, продавцы нередко знают, но умалчивают.

А найти арендатора, не торгующего продуктами питания, для объекта, расположенного в глубине спального района, крайне сложно.

Незадачливому покупателю такого помещения тоже грозят убытки.

Ведь вполне возможно, что именно с лишением магазина лицензии на алкоголь может быть связано желание продавца избавиться от недвижимости. Недомолвка № 3. Дополнительные соглашения о валютном курсе В сегменте коммерческой недвижимости заключение договоров аренды в валюте с оплатой в рублях по рыночному курсу не редкость. Конечно, по мере роста курсов доллара и евро арендаторы стали настаивать на пересмотре прежних договоренностей.

Многим удалось зафиксировать в доп.

соглашениях курс рубля к валютам на более низком, чем сегодня, уровне.

На сегодняшний день примерно 90% всех валютных договоров с арендаторами в столице имеют такие поправки.

Недобросовестный продавец или агент постарается замять этот вопрос, предоставить покупателю недостоверную информацию или просто утаить от него наличие такого «допника».

Между тем, в зависимости от того, по какому курсу пересчитывается арендная плата за помещение в валютном договоре, может меняться и цена объекта. Недомолвка № 4. Расчет экономики объекта без учета налогов Любимая уловка агентств по продаже недвижимости — это расчет экономики объекта без учета налогов. К сожалению, с целью завлечь покупателя ею пользуются даже некоторые крупные агентства, которые берут на себя обязательство предложить покупателю проверенный объект и совершить сделку «под ключ».

На самом деле их задача продать вам объект, а получите ли вы с него доход, их не волнует. Агентства зачастую расписывают покупателю прекрасную доходность от сдачи помещений в аренду, рассказывают о том, что через семь — восемь лет новый собственник полностью окупит свои вложения.

Только в эти расчеты они почему-то не включают налоги (на землю, на имущество), которые в реальности могут составлять несколько миллионов рублей в год. Таким образом, реальные сроки окупаемости объекта вырастают в разы, да и желаемой доходности с него новый собственник не получит. Недомолвка № 5. Запрет на вывески Приобретая объект стрит-ритейла в Москве, покупателю следует поинтересоваться вопросом, не планирует ли город лишить его возможности разместить над своим заведением вывеску с названием арендатора.

Недомолвка № 5. Запрет на вывески Приобретая объект стрит-ритейла в Москве, покупателю следует поинтересоваться вопросом, не планирует ли город лишить его возможности разместить над своим заведением вывеску с названием арендатора. Вывеску на доме в столице можно повесить лишь с разрешения мэрии, но в некоторых местах архитекторы правительства Москвы вывесок просто не предусмотрели, особенно это касается помещений, расположенных в торце знаний, со входом во дворе и так далее. Разрешить эту проблему без использования административного ресурса часто невозможно.

И некоторые такие помещения, где покупателей нельзя оповестить о наличии в них магазина, аптеки или парикмахерской, выставлены на продажу. Собственники пытаются переложить эту проблему на плечи покупателя, часто не уведомляя о наличии у объекта таких ограничений.

Недомолвка № 6. Судебные разбирательства или объекты под снос Как правило, собственники не любят предупреждать покупателей объекта о том, что он находится под судом или что город планирует снести здание, где он располагается. Пресловутые «ночи длинных ковшей», практикуемые мэрией, мы не поддерживаем. Но и заявления о том, что здания в столице сносятся внезапно и без предупреждения, тоже не совсем некорректны: по каждому снесенному объекту город подавал в суд, и собственники знали, что город хочет снести объект.

Грамотный покупатель знает, что историю недвижимости надо проверять, в том числе и на наличие подобных судебных разбирательств. Однако раз за разом покупатели небольших помещений в столице забывают о доскональных проверках. В основном покупают объекты без проверки по совету знакомого, который «не обманет».

Впрочем, справедливости ради, надо сказать, что после массового сноса ларьков и целых зданий в Москве на рынке появился и целый класс очень осторожных покупателей, которые принципиально не рассматривают предложения о покупке помещения рядом с метро, даже если с ним все в порядке. Недомолвка № 7. Растрата предоплаты арендатора Денег нет — вот девиз многих нечестных на руку собственников недвижимости. Как известно, каждый арендатор, заключая договор аренды помещения, оплачивает не только первый месяц пребывания в здании, но и последний.

Предоплата, естественно, должна лежать на депозите, но деньги собственник чаще всего тратит на текущие нужды. При покупке объекта это нужно учитывать, требуя от продавца передать вам депозит вместе с помещением.

После заключения договора купли-продажи на требование вернуть предоплату за последний месяц собственник просто пожмет плечами. Случаи, когда эти деньги свежеиспеченный владелец получал от прежнего лишь через суд, к сожалению, не такая уж редкость.

Покупатели с «кошельком» на коммерцию ЕСТЬ.

Где и как их найти?

5 июня 2018Рынок недвижимости знает множество примеров, когда коммерческий объект, выставленный на продажу, продается в течение нескольких месяцев, а то и за неделю. Но более знакома ситуация, при которой офисное помещение, отдельно стоящее здание или строенное торговое помещение длительное время не может найти своего покупателя. Так что же может послужить причиной успешной продажи коммерческой недвижимости?

Что входит в коммерческую недвижимость В классическом понимании коммерческая недвижимость — это некое здание (помещение), площадь, объект недвижимости, в котором субъект организовывает деятельность с целью получения прибыли.

Составной частью коммерческой недвижимости могут быть объекты нежилого фонда, используемые под банковские, офисные, торговые, развлекательные и иные цели не связанные с проживанием людей (рестораны, магазины, павильоны).

К коммерческой недвижимости относят также все промышленные объекты, рабочие цеха, складские и производственные помещения, открытые площадки, находящиеся на территории предприятий.

По действующему законодательству, объект коммерческого назначения — это капитальное сооружение. Таковыми являются здание, строение, либо объект незавершенного строительства (за исключением киосков, навесов и прочих временных сооружений). Все виды коммерческой недвижимости объединяет тот факт, что любой из этих объектов может стать предметом коммерческих отношений, то есть его можно продать, арендовать, заложить и прочее.

Вкладывать инвестиции в коммерческую недвижимость — это выгодный и надежный бизнес. Приобретение коммерческой недвижимости — один из видов реальных имущественных инвестиций (его основной капитал), что достаточно прибыльно при стабильно развивающейся экономике. Во время экономических кризисов в этом бизнесе не исключается вероятность, как высокой прибыли, так и потери средств, которая связана с изменением стоимости объекта недвижимости.

Одни коммерческие объекты недвижимости предназначены для непосредственного получения дохода (торговые комплексы, гостиницы), другие создают условия для его извлечения (промышленные объекты).Как продать коммерческую недвижимость Нельзя выгодно продать коммерческую недвижимость, если явно завышена ее стоимость или неправильно организована рекламная кампания. Потенциальный покупатель старается изучить весь рынок, а, значит, будет тщательно отбирать предложенные варианты.

Подать объявление о продаже офиса можно на отдельной странице. Чтобы определить адекватную стоимость объекта необходимо потратить время и изучить конкурентные предложения. В большинстве случаев прибегают к сравнительному методу, то есть проводят детальный анализ похожих коммерческих помещений, которые представлены в данный момент на рынке недвижимости.
В большинстве случаев прибегают к сравнительному методу, то есть проводят детальный анализ похожих коммерческих помещений, которые представлены в данный момент на рынке недвижимости. И продавец, и покупатель понимают, что коммерческий объект является инструментом бизнеса, поэтому для хорошего продавца важно оценить экономическую стоимость имеющейся у него площади, подсчитать размер предполагаемого дохода, как быстро новый владелец сможет окупить свои затраты (в этом случае его местоположение играет большую роль).

В вопросе купли — продажи коммерческой недвижимости большое значение имеет даже наличие парковочных мест, многих это удивит, но именно этот фактор может быть решающим для предпринимателей, чей бизнес напрямую зависит от количества покупателей. Чтобы у покупателя не возникало никаких претензий, в договоре должно быть четко и однозначно прописано все, что касается предмета договора. Задача продавца — правильная и красивая подача объекта коммерческой недвижимости: надо постараться детально описать имущество, прикрепить фотографии самого объекта и прилегающих к нему площадей, определить, кого особенно может заинтересовать этот объект, а также подумать над тем, какие дополнительные улучшения возможны на объекте.

Ну и, конечно, реклама. Для размещения объявления о продаже коммерческой недвижимости надо задействовать максимальное количество источников. По оценкам экспертов открытая реклама привлекает порядка 50–60% потенциальных покупателей.

Хороший вариант — отраслевой поиск. Очень важный показатель — знание цены фактических сделок с похожим объектом.

Уже после того, как начнут поступать отклики на объявления, переходят к следующему этапу — организовывают просмотр. Помещение (здание) должно быть соответственно подготовлено к визиту потенциального покупателя. Итак, основные этапы, которые должен пройти продавец коммерческой недвижимости: поиск покупателя; оформление документов для совершения сделки; собственно процедура расчета.

Чтобы быстро продать коммерческую недвижимость, лучше сразу воспользоваться помощью риэлторских и консалтинговых агентств.

Как продать склад В таком кропотливом деле понадобится не только предпринимательская жилка, но и определенная доля удачи. Всегда присутствует риск совершить ошибку и вероятность потерять деньги, потому стоит тщательно все взвесить и принять верное решение.

1 Продажу недвижимости любого вида, в том числе и склада, начинают со сбора необходимой информации, то есть с составления характеристики объекта — это первый шаг.

У потенциального покупателя должны быть все важные сведения об объекте, в характеристике объекта указывают общее состояние здания, размеры, месторасположение.2 Подготовьтесь к возможной конкуренции, глупо рассчитывать на то, что у вас мгновенно купят склад по максимально выгодной цене.

Изучите ситуацию на рынке недвижимости и цены на схожие по характеристике объекты, так вы сможете избежать застоя процесса. 3 Предварительная «раскрутка» товара.

Для этого придется задействовать все возможные рекламные каналы (дать объявления в местную газету, оставить заметку на специализированных сайтах по продаже недвижимости). Весь путь от сбора информации об объекте и до получения денег с покупателя можно поручить специалистам, которые помогут провернуть сделку быстро и качественно.

Человек, впервые сталкивающийся с подобными задачами, может совершить много ошибок и потерять время и деньги.1.

Перед тем как продать офис проводят его оценку (физические характеристики, наличие права собственности) и устанавливают стоимость после предварительного изучения рынка. Более ценными считаются помещения, расположенные в черте города, в местах, имеющих удобную транспортную развязку. Большое значение имеет наличие инфраструктуры; качество ремонта; правильно оформленная документация; современные системы безопасности здания; планировка; инженерные коммуникации; коммунальные платежи и телекоммуникационные расходы.
Большое значение имеет наличие инфраструктуры; качество ремонта; правильно оформленная документация; современные системы безопасности здания; планировка; инженерные коммуникации; коммунальные платежи и телекоммуникационные расходы.

Можно выделить два основных направления продажи офисной площади: самостоятельная продажа офиса и продажа офиса через агентство недвижимости.

Специалист проверит наличие возможных недостатков, которые могут повлиять на его стоимость или препятствовать продажи и подскажет, как лучше исправить их, чтобы привлечь внимание покупателя.

Продажа офисов через агентство поможет значительно расширить круг потенциальных покупателей офисной недвижимости, выставленной на продажу.

2. Офис, выставленный на продажу, будет занесен в базу данных агентства, которую ежедневно просматривают десятки вероятных покупателей.

Важный момент — благодаря профессиональной работе специалистов агентства в разы увеличится объем и плотность показов, а это в свою очередь повлияет на скорость и оперативность продажи.

И, конечно, профессионалы помогут грамотно оформить все бумаги, необходимые для продажи офиса и с соблюдением правовых, юридических и нотариальных норм и требований.О том, как переоформить коммерческую недвижимость на нового владельца, читайте в отдельной статье. Нюансы для инвесторов Коммерческая недвижимость — популярный объект вложения капитала. Этот достаточно простой вид инвестирования не требует углубленных экономических и финансовых знаний.

Инвестор, как носитель денег, может вернуть вложенные средства совершенно разными способами: сдать объект в аренду; разместить в нем подразделения собственного бизнеса; перепродать его. Наиболее благоприятный вариант инвестиций — крупные объекты, складские помещения и офисные здания, особенно если недвижимость размещена в крупных городах.

Складские помещения, цеха для переработки сельхозпродукции, производственные помещения являются основными объектами вложения инвестиций в регионах.

Три основных вида инвестирования в коммерческую недвижимость: долгосрочное краткосрочное спекулятивное Наиболее доходным считается краткосрочное инвестирование. Это объясняется тем, что после проделанных работ инвестор сам создает доходный объект и получает прибыль от аренды, которая частично окупит вложения. Важный критерий выбора — престижность места (в дорогом микрорайоне платежеспособность потребителей выше), это относится и к арендаторам.

Определенный минус этого инвестиционного направления — необходимость отлично знать и разбираться во внутренней и внешней конъюнктуре рынка. Продолжительность жизни коммерческой недвижимости практически неограниченна.

Во время обвала цен, стоимость аренды вырастает, то есть недвижимость в любом случае приносит доход. Прибыль с аренды выше прибыли с банковских депозитов. При необходимости предприниматель может заложить недвижимость в банк и получить кредит для крупных проектов.Как найти покупателя на объект коммерческой недвижимости Правильная рекламная кампания – залог быстрой и успешной продажи объекта недвижимости.

При необходимости предприниматель может заложить недвижимость в банк и получить кредит для крупных проектов.Как найти покупателя на объект коммерческой недвижимости Правильная рекламная кампания – залог быстрой и успешной продажи объекта недвижимости. После того, как вы определите правильную рыночную стоимость объекта, необходимо сделать эффективную рекламную кампанию. Для этого нужно: Составить рекламное предложение, в котором очень четко будут прописаны все преимущества объекта и отличие его от конкурентов.

Сделать фотографии объекта недвижимости.

Желательно, чтобы фотографии были сделаны в светлое время суток, максимально показать на фотографиях плюсы продаваемой недвижимости. Фотография должна вызывать у потенциального покупателя желание купить коммерческую недвижимость.И самое главное – это правильное размещение рекламы.

Следует использовать максимальное количество рекламных источников. Для этого используются все доступные интернет-ресурсы, сайты для продажи недвижимости, социальные сети, доски объявлений. Также можно подать рекламу в газеты и другие печатные и прочие рекламные издания вашего региона.

На объект недвижимости можно расположить растяжку для более эффектной продажи. Эффективной при продаже таких объектов считается рассылка потенциальным покупателям. При этом можно составить списки таких фирм, агентств недвижимости, занимающихся куплей-продажей подобных объектов.

При продаже коммерческой недвижимости важно знать, по какой стоимости ушли с рынка аналогичные объекты недвижимости.

Это будет вашим преимуществом и способом обоснования цены продажи.

Для быстрой продажи коммерческой недвижимости особенно важно правильно организовать просмотр.

Он должен проходить в светлое время суток.

Помещение должно быть убрано, освобождено от лишней мебели, строительного мусора и прочих предметов, затрудняющих просмотр объекта. Таким образом, при продаже коммерческой недвижимости продавец проходит три основные этапа: Поиск потенциального покупателя. Оформление необходимых для сделки документов.

Расчет по сделке купли-продажи. Как продать склад При продаже склада следует придерживаться перечисленных нами выше основных правил при продаже недвижимости.

Но и здесь есть нюансы при продаже: Первое, что следует сделать – это собрать максимальную информацию о продаваемом объекте. Изучить все характеристики, плюсы и минусы. Это поможет составить правильное рекламное предложение.

В нем должна быть указана вся основная информация об объекте: расположение, размеры, площадь, коммуникации, инфраструктура, готовность документов. Нужно знать и использовать в рекламе информацию о том, для чего может быть использован склад.

Изучить предложения конкурентов. Владея этой информацией, вы сможете адекватно оценивать свой собственный объект, в зависимости от этого менять цену и избегать того, что объект будет долго находиться на последних строках в рекламных источниках.

Грамотная рекламная кампания.

Здесь должны быть максимально использованы все рекламные каналы (газеты и другие печатные издания, телевидение, доски объявлений в интернете, растяжки и баннеры по городу, радио). Как продать офис Сделки по продаже офисов встречаются чаще, чем по продаже складов.

Здесь также можно выделить основные этапы продажи: Перед продажей проводится оценка офиса. Перечисляются все его основные характеристики, определяется рыночная стоимость. Особым преимуществом для офисов является удобная транспортная развязка, инфраструктура.

Такие офисы в дальнейшем можно выгодно сдать в аренду или продать.

Обращают внимание на готовность документов, состояние офиса, на здание, в котором расположен офис.Проведение рекламной компании.

На этом этапе размещается вся полученная информация в рекламные источники.

Нюансы при подготовке сделки по продаже объекта коммерческой недвижимости Подготовка к сделке по продаже коммерческой недвижимости очень трудоемкий процесс и требует специальных знаний для ее сопровождения.В первую очередь, подписывается соглашение, аванс или задаток, в котором прописаны сроки продажи коммерческой недвижимости, штрафные санкции, применяемые в случае одной из сторон невыхода на сделку. Обозначается стоимость покупки объекта недвижимости.

При подготовке договора купли-продажи особое внимание следует уделить порядку расчета: срокам передачи денег, суммам, способу передачи денежных средств.

Цена объекта указывается в рублях.

В договоре также следует указать условия передачи объекта недвижимости покупателю, указать, будет ли подписываться передаточный акт. В договоре купли-продажи максимально подробно указать характеристики объекта недвижимости: адрес, площадь, технические параметры. В договоре должно быть прописано основание, на котором объект принадлежит продавцу.

Также подробно прописываются данные продавца и покупателя, сроки освобождения и передачи объекта недвижимости.Как оформить сделку по продаже объекта коммерческой недвижимости Сделка по продаже коммерческой недвижимости считается заключенной при подписании обеими сторонами договора купли-продажи и регистрации его в соответствующих органах. Также для проведения регистрации на сделку продавец и покупатель должны предоставить документы, удостоверяющие их личность.

Продавец должен предъявить документы на собственность, технические документы (кадастровый паспорт, технический паспорта, экспликация на объект). Также на момент сделки заказывается выписка ЕГРП, в которой отражены возможные аресты и обременения на коммерческую недвижимость. Нотариально заверять документы и договора купли-продажи не требуется.

Помимо предоставления документов сторонами должна быть уплачена предусмотренная законодательством государственная пошлина.

Рассчитывается на сделке индивидуально. Все документы сдаются в регистрирующие органы, и через установленное законом время договор вступает в законную силу, а стороны получают зарегистрированный договор купли-продажи.

Передача объекта подтверждается подписанием передаточного акта.

В нем прописаны характеристики объекта, то, каким объект переходит в собственность к новому владельцу (например, что будет оставлено в офисе или складском помещении).

Покупка коммерческой недвижимости определенно выгодна. Даже в период кризисов, когда сделок по покупке недвижимости очень мало, коммерческая недвижимость может продолжать приносить доход (например, при сдаче площадей в аренду).

Выручка от аренды часто превышает суммы процентов по банковским процентным ставкам. В связи с этим коммерческая недвижимость служит предметом внимания для многих инвесторов.

В свою очередь, инвесторы должны разбираться во внутренней конъюнктуре рынка, знать, какая недвижимость пользуется спросом и реально оценивать ситуацию.Каждый наш читатель находит ответ в наших статьях на волнующий его вопрос, если этого не произошло с Вами, то рекомендуем ВамИ пожалуйста, если Вам не трудно и если Вам понравилась эта статья, то НАЖМИТЕ этот ненавистный «ПАЛЕЦ ВВЕРХ», так как без этого статья не показывается. СПАСИБО.И мы всегда рады новым подписчикам, так, что будьте добры, пожалуйста — подпишитесь на наш канал!

Проверка собственности

Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП).

Самый простой способ проверки – заказать выписку из ЕГРП.

Так можно узнать, зарегистрировано ли у продавца право собственности и не обременен ли покупаемый объект арендой или, например, ипотекой в обеспечение кредита. Для получения выписки нужно подать заявление в территориальный орган Росреестра. Бланки заявления можно скачать на сайте , иногда они также выдаются в самом отделении.

Выписку оформляют, как правило, в течение пяти рабочих дней.

Государственная пошлина на данный момент составляет 200 рублей (для физических лиц) и 600 рублей (для юридических лиц). Недавно появилась возможность получить выписку в электронном виде прямо на сайте. Существует также множество посредников, оказывающих услуги по заказу выписок.

Стоимость заказа через посредника варьируется от 1000 до 2000 рублей.

При этом надо помнить, что договоры аренды сроком меньше года в ЕГРП не отражаются. Если собственник продает недвижимость, обремененную таким краткосрочным договором, покупатель станет новым арендодателем автоматически (!), без подписания каких-либо документов. При этом договор аренды может не предусматривать права собственника на одностороннее расторжение, а значит, после покупки недвижимости будет крайне сложно избавиться от находящегося там арендатора.

Чтобы избежать такого риска, запросите у продавца договоры аренды, которые заключены в отношении покупаемой недвижимости. Если их сложно расторгнуть, можно предложить продавцу самому расторгнуть договор аренды в качестве условия покупки. Такие предварительные условия распространены в коммерческой практике.

Помимо выписки из ЕГРП следует запросить у продавца договор купли-продажи недвижимости, по которому он приобрел этот объект, а также подтверждение оплаты покупки. Тонкость в том, что Росреестр обычно не проверяет сделку на предмет оплаты или тем более «рыночности» условий сделки.

Поэтому внешне в ЕГРП все может выглядеть красиво: собственность зарегистрирована на основании договора купли-продажи. Однако если по какой-то причине продавец не оплатил имущество прежнему продавцу, старый собственник сможет предъявить претензии напрямую «крайнему» покупателю, минуя продавца.

Более того, практика знает примеры, когда имущество продавалось и даже было оплачено, но цена была слишком низкой. Суд признавал это «безвозмездной передачей», и первоначальный собственник забирал недвижимость у добросовестного покупателя. Конечно, такие ситуации редкость, но все же риск остается, особенно если с момента последней продажи прошло меньше трех лет.

Как продать недвижимость самостоятельно

Если собственник обладает большим количеством свободного времени, высокой степенью общительности и вторым телефоном, то можно заняться продажей лично.

Существенными недостатками в таком подходе будут:

  1. Большое количество звонков. Причем далеко не каждый звонок будет от потенциального покупателя. В основном беспокоить будут риэлтера.
  2. Слабое юридическое сопровождение. Специалисты настоятельно не рекомендуют использовать для заключения шаблоны договоров, взятых в интернете. Даже если вы лично нашли клиента, который готов приобрести коммерческое помещение, то лучше за дополнительную оплату поручить оформление договора агентству недвижимости.
  3. Звонки не закончатся долгое время после продажи объекта недвижимости. Именно по этой причине лучше пользоваться другим номером, который и оставлять во всех объявлениях. Сразу после продажи его можно выкинуть.
  4. Личное участие во всех осмотрах. Клиенты вряд ли будут подстраиваться под собственника. Скорее – наоборот. Чтобы быстрее продать помещение придется его показывать в любое удобное для клиента время. Именно поэтому на время продажи лучше взять отпуск, чтобы освободить себя от работы.
  5. Личное размещение объявления в интернете, газетах, телевидении. Главный минус кроется в том, что вновь созданное предложение быстро теряет свою уникальность и один раз в несколько дней рекомендуется поднимать объявление за свой счет. Выбор наиболее востребованных ресурсов будет основан на собственной оценке собственника.

Единственным достоинством личной продажи будет отсутствие комиссионных, которые пришлось бы заплатить агентству недвижимости за то, что они возьмут на себя всю работу.

Как продать коммерческую недвижимость без налогов

Если по закону собственник обязан выплатить взнос в пользу государства, избежать уплаты не получится.

Налоговая инспекция обратится в суд, и с собственника взыщут неуплаченную сумму, плюс штрафы и пени. Налог при продаже коммерческой недвижимости ИП, как и с продажи юридическим лицом, списывается обязательно.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+